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Compravendita immobiliare: cos'è la Garanzia per l'evizione?

21/05/2018

Alla stipula di un contratto di compravendita il venditore s'impegna a cedere la proprietà dell'immobile, fornendo una serie di garanzie: tra cui la garanzia per l'evizione, che appunto garantisce a chi acquista che l'immobile sia libero da vincoli e trasrizioni pregiudichevoli (l'ipoteca), e che non ci siano terzi soggetti in possibilità di rivendicare diritto (servitù).

Contenuta in un'apposita clausola obbligatoria per legge, di cui in genere il notaio da lettura prima che si sigilli la compravendita, la garanzia d'evizione obbliga il venditore a:

  • provare di essere il solo e unico proprietario dell'immobile, e di essere venuto in possesso in maniera legittima; 

  • che non vi siano servitu pedenti; 

  • che non ci siano terze persona che possano rivendicare diritti; 

Nel caso in cui il venditore dovesse venir meno ai vincoli sopraelencati, lo sfortunato acquirente può ricorrere in giudizio, facendo valere una delle seguenti garanzie a seconda del caso in questione: 

    • Garanzia per l'evizione totale 

Nel caso in cui l'acquirente sia costretto a consegnare l'immobile acquistato ad una terza persona, vincitrice di una causa che lo dichiara unico proprietario. Al fine di far valere il suo diritto di garanzia, l'acquirente deve chiamare incausa il venditore, obbligandolo a dimostrare l'infondatezza della pretesa della terza persona. Nel caso in cui questo non dovesse avvenire, l'acquirente ha diritto a riavere indietro la somma spesa per l'acquisto, più un risarcimento danni. 

    • Garanzia per l'evizione parziale 

Scatta quando il neoproprietario è costretto a privarsi di una parte del bene. In questo caso, l'acquirente puo citare in giudizio il venditore al fine di ottenre un risarcimento, solo se puo dimostrare che non avrebbe acquistato l'immobile senza quella specifica pertinenza. In caso contrario, questi può chiedere comunque una diminuzione del prezzo, più l'eventuale risarcimento dei danni. 

    • Garanzia contro il diritto di godimento di terzi 

Di fronte all'esistenza di diritti personali e reali di terzi soggetti, colpevoli di diminuire il godimento del bene da parte dell'acquirente, ha diritto allo scoglimento del contratto/ riduzione del prezzo oltre che al risarcimento danni: tutto questo a meno che non riconosca spontaneamente il diritto del terzo. In questo caso infatti - se per esempio l'acquirente permette il passaggio sulla sua proprietà del vicino, in quanto c'è la sussistenza di una servitù di passaggio - se la disputa viene risolta senza passare per il tribunale, egli perde tutte le garanzie e i diritti al risarcimento.