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Compravendita immobiliare nulla se manca il certificato di abitabilità

31/07/2017

Una casa non è vendibile se manca il certificato di abitabilità, a ribadirlo è la Corte di Cassazione, che riconosce la possibilità all'acquirente, di richiedere risoluzione del contratto e risarcimento dei danni. 

Vediamo il tutto nel dettaglio. 

Cos'è il certificato di abitabilità? 

Il certificato di abitabilità o agibilità (la differenza che un tempo distingueva i due documenti è nulla ad oggi )  è un documento che attesta  «le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli immobili e degli impianti negli stessi installati» e, si ottiene su richiesta del proprietario dell’immobile al comune di competenza. 

E' necessario richiedere il certificato di abitabilità: 

  • In caso di nuove costruzioni
  • Dopo aver effettuato lavori che abbiano modificato del tutto o in parte la sicurezza, l'igiene e la funzionalità dell'immobile stesso 
  • Nel caso di grandi lavori di ristrutturazione o ricostruzione. 

Il tutto è da considerare indipendente da quale sia la destinazione d'uso dell'immobile. Il certificato di abitabilità deve essere richiesto perentoriamente entro 15 giorni dalla fine dei lavori e, in caso di vendita, va consegnato all'acquirente. La mancata osservanza del tempo fissato dalla legge, sottopone il soggetto al pagamento di una sanzione, che muta a seconda dei giorni di ritardo contati: si parte da 100,00€, finoa ad arrivare a 450,00€ in caso siano trascorsi 90 giorni.

In assenza del certificato di abitabilità la casa è incommerciabile

Stando ad una recente sentenza della Corte di Cassazione, una casa che manca del certificato di abitabilità non solo è invendibile, ma mette il compratore in posizione di poter richiedere un risarcimento del danno. Questo perchè, la legge impone al venditore di consegnarlo all’acquirente, che deve essere messo al corrente dello stato dell'immobile che s'accinge ad acquistare e, la mancanza di tale certificato, costituisce illecito.

Secondo la legge infatti, «nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno».

E non finisce qui, «nei contratti a prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo se termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto».

La mancata consegna del certificato di abitabilità, o totale inesistenza, costituiscono quindi inadempimento contrattuale da parte del venditore, tale da giustificare l'eventuale richiesta di scioglimento del contratto da parte dell'acquirente che, nell'attesa che il provvedimento venga reso effettivo, ha tutto il diritto di rifiutarsi d'effettuare il pagamento della somma pattuita.