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Casa cointestata: cosa fare se le parti non concordano per la vendita

16/07/2018

 

Una casa si definisce cointestata quando, all'interno del contratto, vengono indicati più soggetti come proprietari, anche se con percentuali diverse. Ci sono diversi modi in cui si può diventare cointestatario di una casa: si può decidere di farlo volontariamente,  come nel caso dell'acquisto da parte di coniugi, o magari, può capitare di ricevere in eredità un immobile, insieme ad altre persone. Fatto sta che qualsivoglia sia la maniera in cui si è diventati contitolari la situazione non cambia: da quel momento in poi bisognerà prendere le decisioni di comune di accordo

Può capitare però, sopratutto nel caso di un eredità, che uno dei cointestatari decida di vendere, mentre gli altri no. Cosa succede in questi casi? Si resta vincolati a vita ad una casa, che magari è diventata fonte di spese? La risposta è no, e vediamo insieme il perchè.

Come vendere una casa cointestata se non c'è il consenso di tutti 

Come specificato in precedenza, nel momento in cui una casa diventa cointestata le decisioni devono essere prese da tutti i proprietari. Ciò vuol dire che qualsiasi iniziativa del singolo non ha alcun valore. Per vendere la casa per esempio, c'è bisogno che tutti gli intestatari siano presenti dinnanzi al notaio, al fine di apporre la loro firma sull'atto di vendita. 

Stesso discorso vale anche per il preliminare o compromesso, che se sottoscritto da uno solo dei proprietari risulta essere vincolante solo per lui. Se questi, non riesce poi ad ottenere prima della data fissata per il rogito il consenso di tutti, è sottoposto all'obbligo di risarcimento danni nei confronti dell'acquirente, che non gode però del potere di chiedere l'esecuzione forzata dell'atto. 

Insomma, all'unico comproprietario di una casa che voglia vendere l'unica cosa che resta da fare è "liberarsi della propria quota", seguendo uno dei procedimenti sottostanti: 

1# La liquidazione della quota 

La prima via da percorrere è quella della liquidazione della propria quota, tramite accordo tra le parti. Dopo aver fatto stimare il bene da uno specialista, al fine che ne venga determinato il corretto valore di mercato, ci si reca dal notaio per trascrivere il passaggio di proprietà, che può avvenire per donazione o vendita. In questo modo il proprietario che vuole vendere cede la propria quota agli altri, che gli corrispondono il valore in denaro. 

2# La vendita della quota

Nel caso in cui non si riesca a trovare un accordo, il proprietario può vendere la propria quota ad una terza persona, che diventa così proprietario di una quota ideale della casa, e non di una determinata porzione. In genere però questa soluzione non viene mai applicata, a causa della comprensibile riluttanza di una terza persona ad acquistare un bene non diviso. 

3#La divisione giudiziale 

La terza è ultima soluzione consiste nel richiedere l'intervento di un giudice, che dividerà la comunione. A richiedere tale procedimento possono essere sia tutti i proprietari, in questo caso si parla di "divisione a domanda congiunta", che un solo soggetto, anche se titolare di una quota in minoranza. 

Il tribunale provvederà a dividere il bene in più unità immobiliari ma, se questo non dovesse essere possibile ( si veda per esempio il caso degli appartamenti) verrà effettuata la vendita di tutta la casa. Successivamente il ricavato sarà diviso tra i vari proprietari, nel rispetto delle diverse quote possedute. Ovviamente, durante questa fase, tutti i comproprietari sono liberi di presentarsi come acquirenti