Ricerca immobili

newsletter

Per essere sempre aggiornato sulle notizie

dal mondo immobiliare.

Donazione di un immobile: cos'è e come funziona

29/07/2020

Qualche volta alcuni termini tecnici posso creare confusione "nei non addetti al mestiere" - vedi il caso della differenza tra dimora abituale o prima casa - o addirittura perplessità, causata principalmente da un timore reverenziale che si nutre nei confronti di una materia, di cui, in fin dei conti, si conosce ben poco. Di quest'ultimo caso va inserito il concetto di donazione, che tanto confonde e meraviglia alcune persone, scettiche nel credere che qualcuno possa donare una bene costoso come un immobile, senza chiedere nulla in cambio. Ebbene si, è una cosa che può succedere, appatto che vengano rispettate alcuni adempimenti richiesti dalla legge. 

Ma, partiamo dal principio. 

Donazione di un immobile, cos'è e chi può effettuarla

Con la parola donazione si va ad indicare l'atto del donare, il regalare, una cosa a qualcuno. In genere, tale azione è libera da vincoli di qualunque genere, fatta eccezione per la donazione di alcuni beni di lusso - come può essere un veicolo piuttosto che un'opera d'arte - e quella degli immobili, il caso che c'interessa in questa sede.

All'atto in cui un soggetto decide di regalare ad un altro un bene immobile bisogna stipulare un contratto - vedi anche Donare casa ai figli attenti ai rischi - dove il soggetto donante deve essere in possesso della piena capacità di disporre dei propri beni, pena l'annullamento dell'operazione. Non possono quindi effettuare donazioni: 

  • Minori;
  • Inabilitati;
  • Interdetti;

Al contrario, chiunque può accettare una donazione, compresi i minori o soggetti interdetti, che verranno rappresentati da un legale. Trattandosi di un contratto la donazione va effettuata per atto pubblico, consegnato ad un notaio alla presenza di due testimoni pena la nullità, che può incorrere anche nel caso in cui non venga registrata l'assenso del donatario. 

Donazione di un immobile, gli obblighi del donante 

Come detto in precedenza la donazione di un immobile è una pratica che suscita perplessità e sospetto, sopratutto nei tutori della legge. Per questo, il 1 luglio del 2010 è stata emanata una legge che prevede alcuni obblighi per il donante, da portare a termine prima della stipula del contratto, in modo da rendere tutto trasparente agli occhi della legge, tutelando anche  il soggetto che riceve la donazione. A pena di nullità del contratto, il donante proprietario, deve riportare gli estremi dei seguenti documenti nell'atto di donazione: 

  • licenza edilizia (o licenza edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977 
  • concessione edilizia (o concessione edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 giugno 2003 
  • permesso di costruire (o permesso di costruire in sanatoria) per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi 
  • denuncia di inizio attività (D.I.A.) per interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione maggiore eseguiti dal 30 giugno 2003, e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia fatto ricorso alla D.I.A 
  • del Testo Unico in materia edilizia, che introduce il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia. 

Il donante deve inoltre informare il donatario sullo stato degli impianti presenti nell'edificio, e allegare, anche se non obbligatorio per legge, l'attestato di prestazione energetica dell'immobile.

Documento chiave è la dichiarazione sulla conformità dei dati e delle planimetrie depositate all'uffico del catasto del proprio comune allo stato di fatto, localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile, che il donante deve compilare prima della stipula dell'atto: se questa dovesse mancare o se dovesse risultare inesatta, il contratto è considerato nullo. Tale dichiarazione può anche essere sostituita con l'attestazione di conformità rilasciata da un architetto, geometra o ingegnere.

Quali sono le imposte da pagare in caso di donazione di un immobile? 

Se da un lato è il donante a dover adempiere a tutti i cavilli burocatrici, tocca al soggetto beneficiario dover mettere mani al portafogli per pagare l'imposta di donazione per i beni ricevuti, che si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dell’eventuale franchigia, specifiche aliquote che variano a seconda del rapporto di parentela tra il donante e il beneficiario.

Le franchigie sono:

- se beneficiario della donazione è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.000.000,00

- se beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 100.000,00

- se beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 1047 ), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.500.000,00.

Le aliquote dell’imposta di donazione sono:

- 4% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 1.000.000,00) se beneficiari sono il coniuge e i parenti in linea retta;

- 6% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 100.000,00) se beneficiari sono i fratelli o le sorelle;

- 6% se beneficiari sono i parenti entro il quarto grado, gli affini in linea retta e gli affini in linea collaterale entro il terzo grado;

 - 8% se beneficiari sono soggetti diversi.

Nel caso in esame, ossia quello di donazione dei beni immobili, bisogna poi applicare due ulteriori imposte: 

  • l’imposta di trascrizione o ipotecaria, corrispondente al 2% del valore attribuito agli immobili.
  • l’imposta catastale, corrispondente all’1% del valore attribuito agli immobili


Tali imposte possono anche essere applicate nella misura fissa di 200 euro cadauna, se e quando si tratti di donazione di unità abitativa con relative pertinenze per le quali ci siano i presupposti per le agevolazioni prima casa.