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Ipoteca sulla casa: cos'è, cosa comporta e come cancellarla

19/06/2020

Il bisogno impellente di liquidità o l'impossibilità di pagare debiti preesistenti può portare un soggetto a sentir parlare d'ipoteca sulla casa, espressione capace di scatenare il panico al solo sentirla pronunciare. Ma, in cosa consiste in realtà? C'è veramente il rischio di essere sfrattati in poco tempo? Facciamo un po' di chiarezza sull'argomento. 

Ipoteca sulla casa: cos'è e quanti tipi ne esistono

In diritto, l'ipoteca sulla casa viene definito come il diritto reale di garanzia a difesa delle ragioni del creditore, detto in parole povere: è una forma di tutela che un creditore attua nei confronti di un debitore, onde evitare che questi in caso di inadempimento del pagamento faccia sparire i propri beni, lasciandolo a bocca asciutta. Così facendo, anche se il debitore dopo non aver saldato il proprio debito dovesse vendere tutti i suoi beni, il creditore può comunque rivalersi sulla casa di quest'ultimo per aver ciò che gli spetta, anche nel caso questa sia stata venduta a terzi. L'ipoteca sulla casa infatti, va a creare un legame con l'abitazione in questione, e conserva la sua validità anche in caso di cambio di proprietario per una durata di 20 anni, o fino a quando non venga cancellata.

Esistono tre diversi tipi di ipoteche sulla casa: 

  • Ipoteca volontaria: è il soggetto debitore a concedere l'ipoteca a garanzia del suo debito (muto ipotecario) 
  • Ipoteca legale: è quella prevista dalla legge in caso di stipula di un contratto di compravendita di un bene immobile. E' possibile rinunciare a questo tipo di ipoteca tramite un accordo stipulato dalle due parti
  • Ipoteca giudiziale: è collegata ad una sentenza di condanna per il pagamento di una somma di denaro, all'adempimento di un'obbligazione o al risarcimento di un danno. 

Fatta chiarezza "sull'aspetto teorico" cerchiamo ora di dare una risposta ad alcune delle domande che stanno più a cuore a chi rischia d'incorrere in un'ipoteca, ossia: cosa comporta per il debitore, qual'è il tempo massimo in cui un creditore può iscrivere un'ipoteca sulla casa, e come estinguerla. 

Ipoteca sulla casa: cosa comporta e termine massimo per iscriverla

Prima d'entrare nel cuore del discorso è bene fare una precisazione: ipoteca e pignoramento non sono sinonimi. Tale chiarimento è necessario in quanto, alla base del timore suscitato dall'ipoteca sulla casa c'è la scorretta convinzione che questa sortisca gli stessi effetti del pignoramento, mentre invece sono due cose nettamente differenti e sopratutto autonome. Difatti:

  • L'ipoteca sulla casa viene stipulata, come specificato in precedenza, come forma di garanzia al creditore che può non essere costretto a ricorrere al pignoramento: si veda il caso di un buon pagatore. In questo caso non comporta alcun pregiudizio (infatti è anche libero di vendere casa) e ha una durata di vent'anni, nel caso in cui il debitore non la rinnovi.
  • Il pignoramento invece è da considerarsi come la conseguenza del mancato pagamento: la casa viene messa in vendita per risarcire il creditore, solo dopo che il debitore si sia dimostrato inadempiente. 

Detto questo, passiamo al termine massimo entro il quale il creditore può iscrivere un'ipoteca sulla casa, che può essere anche di numerosi anni: a patto che il credito in questione non sia caduto in prescrizione: la sentenza o il decreto ingiuntivo cadono in prescrizione dopo 10 anni, in questo caso il pericolo d'incorrere in un'ipoteca è da considerare nullo.

ATTENZIONE, se in quest'arco di tempo il creditore ha diffidato il debitore tramite raccomandara a.r. la prescrizione s'interrompe, e inizia a decorrere un nuovo arco di tempo che parte dalla ricezione della raccomandata e si protae per altri 10 anni. 

Ipoteca sulla casa: come estinguerla e/o cancellarla

Anche in questo caso prima d'inoltrarci nel discorso bisogna sottolneare la sottile differenza che corre tra "estinzione" e "cancellazione" di un'ipoteca

L'estinzione dell'ipoteca sulla casa comporta l'annullamento del credito per il quale era stata iscritta, ma potrebbe comunque rimanere iscritta sul registro immobiliare, in quanto non materialmente cancellata. 
L'ipoteca si estingue nei seguenti casi: 

  • Il creditore cancella l'ipoteca, rinuncia, o non provvede a rinnovarla trascorsi i vent'anni
  • Si estingue il debito alla base dell'iscrizione dell'ipoteca
  • L'immobile sul quale grave l'ipoteca viene distrutto
  • Scade il termine
  • Il tribunale espropria il bene e ordina la cancellazione dell'ipoteca

La cancellazione dell'ipoteca invece, consiste nella sua eliminazione totale e definitiva, liberando l'immobile da tutti i vincoli. Tale procedimento avviene in maniera diferente a seconda della tipologia d'ipoteca che grava sulla casa:

-In caso di ipoteca volontaria la cancellazione di ottiene con: 

  • Modalità automatica e gratuita, nel caso in cui sia stata iscritta a garanzia di un mutuo o finanziamento. 
  • Con atto notarile, nel caso in cui il creditore sia un "privato". 

 

L'ipoteca giudiziale invece, viene cancellata solo in seguito ad un ordine del giudice.