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Quando la prima casa diventa seconda?

27/06/2018

Ogni anno centinaia di italiani usufruiscono di agevolazioni fiscali, risparmio sulle bollette e diritti giuridici grazie alla prima casa. Sempre più spesso però capita di sentire di proprietari a cui i "conti non tornano" in quanto, complice la confusione e il possesso di una seconda abitazione, finiscono puntualmente per compiere degli errori causa della decadenza dei benefici fiscali. È bene quindi fare un po' di chiarezza al riguardo. 

Prima e seconda casa, qual è la differenza? 

Con la definizione di prima casa s'intende l’abitazione principale, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare con categoria catastale non appartenente a quella degli immobili di lusso, in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Detta in parole povere, come prima casa è da intendersi quella in cui il nucleo familiare o il soggetto hanno la residenza, e dimorano abitualmente.

Il concetto di residenza abituale è alla base dell'esistenza giuridica della prima casa: tolta quella, la casa in questione viene automaticamente classificata come "seconda", comportando la perdita di ogni benificio fiscale. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale” e quindi, per far si che una casa venga continui ad essere considerata prima bisogna viverci, e non mantenere la sola residenza. 

Quando la residenza in un immobile diventa da stabile e abituale si inizia a parlare di seconda casa: ossia quell immobile ad uso abitativo dove una persona risiede in maniera occasionale. 

Cosa succede se la prima casa diventa seconda? 

Quindi, ricapitolando, il cambiamento di residenza da un immobile ad un altro comporta la perdita della definizione giuridica di "prima casa", e la conseguente decadenza di tutti i benefici fiscali ad essa collegati. Stando a quanto dichiarato dalla Corte di Cassazione in una recente sentenza, sarà possibile, se in presenza di alcuni requisiti, poter usufruire di nuovo delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa in presenza anche di un secondo immobile: nel caso in questione, l'ex prima casa che ora è divenuta seconda. Affinchè questo sia possibile bisogna che: 

  • L'ex prima casa sia oggettivamente inidonea a viverci,
  • Siano subentrate delle condizioni personali per il proprietario, che gli hanno reso la casa "inidonea" ( malattia, conseguenze di un incedente, improvvisa crescita della famiglia etc) 

In questi casi, e solo in questi, la legge permette al proprietario di trasferire le agevolazioni fiscali dalla prima alla seconda casa, senza l'obbligo di vendita per il primo immobile. Nel caso in cui non sussista la situazione precedente, il proprietario potrà accedere, sempre dietro dichiarazione della nuova prima casa, all'esenzione dell'IMU e ad eventuali agevolazioni sulle bollette: ma vedrà togliersi il divieto di pignoramento. 

Chi è in possesso di un'unica abitazione, dove risiede stabilmente, gode del beneficio dell'impignorabilità da parte del fisco. Nel caso in cui però, si acquisti, si riceva in donazione o si erediti anche solo una quota di un secondo immobile, entrambi diventano pignorabili