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Un immobile abusivo può essere venduto?

06/11/2019

Un immobile abusivo è una costruzione che ha visto la luce senza i dovuti permessi, detto in parole più che povere. Quindi, non c'è bisogno di essere esperti di diritto o avvocati per capire che un edificio appartenente a tale categoria non può essere venduto: come posso vendere una cosa di per se illegale?Tuttavia però, la Cassazione ha stravolto questa regola generale aprendo una finestra sulla possibile legalità dell'operazione. Le motivazioni di tale decisione si trovano alla base del concetto di "immobile abusivo". Vediamole. 

Cosa si intende per abuso edilizio?  

Il concetto di abuso edilizio tocca diversi argomenti e problematiche che ci porterebbero nettamente fuori tema. Ci limiteremo quindi a semplificare il tutto focalizzandoci sulle definizioni di nostro interesse:

  • Sussiste abuso edilizio quando un immobile viene realizzato in totale assenza di permessi. Questo è il caso della difformità totale
  • Quando l'immobile viene realizzato in modo diverso da quanto previsto nei permessi richiesti. In questo caso si parla di difformità essenziale, e si riferisce a quando viene attuato l'aumento della cubatura, per esempio, o difformità non essenziale

In queste ipotesi la sanatoria è prevista, ma solo se sussistono i seguenti obiettivi: l'opera edificata sia conforme alla disciplina urbanistica al momento della realizzazione; l'opera sia conforme alla disciplina urbanistica al momento della richiesta di sanatoria. 

Quando è valida la vendita di un immobile abusivo? 

In base alle diverse tipologie di abuso edilizio elencate in precedenza, le Sezioni unite della Cassazione hanno riconosciuto una "forbice" di libertà nella vendita più o meno ampia.

Nel caso in cui l'immobile sia in difformità totale, ovvero sia privo di permessi, la vendita è assolutamente vietata, e in  più sussiste la responsabilità del notaio rogante per non aver rilevato la nullità del titolo.

E' valida invece la compravendita per immobili che pur possedendo una licenza, siano stati costruiti in modo difforme rispetto alla medesima licenza. Tale libertà è stata fissata in virtù della possibilità dell'acquirente di potersi documentare circa la reale corrispondenza tra la licenza edilizia e le reali condizioni dell'immobile.