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Vendita di un immobile e rischio di rettifica del prezzo

24/07/2019

Perchè affidarsi ad un'agenzia immobiliare per vendere il proprio immobile?

Bhe, principalmente perchè l'agenzia in questione può garantire un'assistenza professionale, che evita il pericolo d'incorrere in pesanti grattacapi quali la rettifica del prezzo da parte dell'Agenzia delle Entrate. Questa avviene quando il Fisco si rende conto che il prezzo riportato all'interno del rogito è inferiore rispetto a quello realmente pagato.

Come fa? A spiegarlo ci ha pensato la Corte di Cassazione. Entriamo nel dettaglio. 

Rettifica del prezzo tramite il confronto con il mutuo. 

Stando a quanto dettato dal loro regolamento interno, le banche non possono concedere un mutuo superiore all'80% del valore dell'immobile. Questo, serve a tutelare l'istituto stesso in caso di insolvenza del cliente, contenendo l'eventuale perdita, a meno che il cliente non presenti ulteriori garanzie oltre l'ipoteca stessa - come la fideussione di un parente - potendo così accedere ad un mutuo che copre fino al 100% del valore del bene. 

Detto questo immaginiamo che Tizio richieda un prestito di 170 mila euro per acquistare una casa che, sull'atto di vendita è ceduto a 150 mila euro. La domanda è: perchè ? Forse Tizio deve versare a Caio proprietario dell'immobile anche una aprte in nero? 

Secondo la Cassazione questo solo dubbio - detto in termini giuridici presunzione -  basta all'Agenzia delle Entrate per richiedere la rettifica del prezzo di vendita dell'immobile, se questo è venduto a un prezzo inferiore all’80% del mutuo contratto con la banca. 

Le quotazioni Omi e il confronto con altri immobili 

Le quotazioni Omi sono dei dati statistici elaborati dall'Osservatorio del mercato immobiliare, che riferiscono l'andamento dei prezzi degli immobili in base alle caratteristiche e alle quotazioni della zona. 

Secondo la Cassazione l'ammontare delle quotazioni, rafforzato da una verifica sul posto da parte degli ispettori del Fisco finalizzata ad accertare lo stato dell'immobile, può bastare per richiederne la rettifica del prezzo. 

Inoltre, gli uffici territoriali sono liberi di confrontare il valore di un immobile con altri venduti nella stessa zona, a qualsiasi titolo in un periodo di tempo non anteriore ai tre anni dalla data dell'atto in oggetto. Ovviamente gli immobili paragonati dovranno essere simili per caratteristiche e stato: informazioni che possono essere reperite sia tramite sopralluogo che avvalendosi di strumenti quali Google Maps. Nel caso in sui dovessero essere messe in luce delle difformità, la rettifica è inevitabile. 

Il contraddittorio preventivo e la difesa del contribuente

Per la legge, l'Agenzia delle Entrate deve permettere al contribuente di difendersi prima di dar il via alla rettifica del prezzo dell'immobile. Ciò vuol dire che il soggetto imputato può presenare elementi a proprio favore, utili ad inquadrare in maniera realistica l'oggetto di stima.

Tale procedimento è considerato dalla giurisprudenza la modalità istruttoria più valida, ed è utile anche al Fisco, per evitare di cadere in banali equivoci ed errori.