Guida ai benefici sulla prima casa

L’approfondimento di questa settimana è diretto a far comprendere le agevolazioni fiscali connesse con l’acquisto di un immobile adibito a “prima casa”. Si vuole così offrire una piccola guida per rispondere alle curiosità dei lettori su questi importanti argomenti da considerare quando si decide di acquistare casa. PreliminareNelle compravendite immobiliari è molto frequente la stipula di un contratto preliminare tra il promissario venditore e l’acquirente, con il quale le parti si impegnano a stipulare successivamente il contratto definitivo. Il preliminare è opponibile ai terzi quando è registrato. La registrazione sconta l’imposta di registro in misura proporzionale o fissa.Benefici prima casaI trasferimenti a titolo oneroso per l’acquisto della piena proprietà, ma anche per l’acquisto della nuda proprietà o di diritti reali di godimento come usufrutto, uso e abitazione avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo (prima casa) scontano le seguenti imposte: imposta di registro pari al 3% (anziché 7%), l’imposta ipotecaria pari a 168 euro (anziché 2%), l’imposta catastale pari a 168 euro (anziché 1%). Va anche ricordato che se si acquista l’immobile direttamente dal costruttore entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori occorre applicare l’IVA al 4% (oltre le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 168 euro ognuna). Le agevolazioni possono spettare anche per i trasferimenti a titolo gratuito per successione ereditaria o donazione ed in tali ipotesi le imposte ipotecaria e catastale saranno dovute in misura fissa. In caso di intermediazione immobiliare avente ad oggetto un’abitazione principale, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% delle spese di intermediazione su un importo non superiore a 1.000 euro.Presupposti per le agevolazioniPer beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa l’abitazione acquistata non deve essere di lusso e deve essere situata nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui l’acquirente intende trasferirla entro diciotto mesi dall’acquisto, o in cui svolge la propria attività. L’acquirente non deve essere titolare, anche in regime di comunione legale con il coniuge, dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa acquista in regime di agevolazioni fiscali di primo immobile.PertinenzeL’agevolazione riguarda anche l’acquisto di pertinenze, purché rientrino nelle categorie catastali C/2 (cantine, magazzini, soffitte), C/6 (autorimesse, posti auto) o C/7 (tettoie chiuse o aperte). Per ciascuna categoria, l’agevolazione può essere applicata soltanto una volta. Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra considerata principale.Quando i benefici sono revocatiQualora l’amministrazione finanziaria accerta che le dichiarazioni rese dall’acquirente non rispondono a verità, viene dichiaratala revoca delle agevolazioni. Si verifica la decadenza anche nel caso di vendita infraquinquennale dell’immobile acquistato con l’agevolazione, salvo che entro una anno dalla vendita la persona non riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale. La decadenza delle agevolazioni comporta per il contribuente il pagamento: a) delle maggiori imposte non versate, della sanzione pecuniaria del 30% sulla differenza tra le maggiori imposte da versare e quelle pagate in misura agevolata; degli interessi di mora.