Domande e Risposte

Non è sempre facile rispondere a questa domanda semplicemente perchè alla base delle leggi di mercato c’è la famosa relazione tra Valore e Prezzo. Essi sono due elementi disgiunti fra di loro, infatti il Valore può considerarsi ciò che un determinato soggetto attribuisce in base alle sue motivazioni, quindi è INTERPRETABILE e non definito. Da qui si può capire che, per ogni immobile, avremmo il Valore del Venditore, il Valore dell’Acquirente, il Valore dell’Agente Immobiliare, il Valore del Vicino di casa, ecc. Tutti questi Valori, però, si possono racchiudere in un range che io definisco Valore di Mercato ossia il più PROBABILE prezzo realizzabile in base alla comparazione con gli immobili simili di zona (Analisi Comparativa di Mercato). Anche questo dato, però, non potrà mai essere certo perchè non tiene conto delle motivazioni e tempistiche dell’Acquirente il quale, al momento dell’incarico di vendita, ancora non esiste. Il Prezzo Finale quindi è il risultato di quello che il mercato immobilare ci dice soltanto alla fine del lavoro svolto del Consulente Immobilare.

Anche qui non si può stabilire a priori quale sia la prassi migliore perchè dipende molto da soggetto a soggetto e dalle proprie motivazioni/disponibilità economiche. Ovviamente sia nel caso prima compro casa sia nel caso prima vendo casa ci saranno pro e contro. Nel caso “prima vendo casa poi compro casa”, ad esempio, i vantaggi possono essere quelli di avere un capitale certo poichè si è già effettuata la vendita, di tenersi un periodo di tempo per cercare la nuova casa; gli svantaggi invece possono essere rischiare di affrettare troppo i tempi di ricerca perchè già abbiamo venduto o avere meno potere di trattativa nei confronti del nuovo venditore per la paura di rimanere senza casa. Nel caso “prima compro casa e poi vendo casa”, invece, tra i vantaggi ci sono sicuramente una maggior tranquillità nella fase di vendita poichè si è già acquistato, la sicurezza di non rimanere a piedi e un potere maggiore di trattativa durante la fase di vendita. Di contro però c’è un esborso molto maggiore di denaro poichè si possiedono due case (la tassazione è maggiore) e soprattutto risulta fondamentale avere già una disponibilità economica consistente per comprare la casa nuova non avendo venduto quella vecchia. Come vedete le possibilità sono variegate. Far capire quindi al cliente di essere un Venditore o un Acquirente è fondamentale sia per lui stesso, sia per il Consulente Immobiliare, al fine di evitare di far perdere al cliente tempo e soprattutto soldi.

Questa è una decisione che va presa immediatamente per evitare in futuro parecchie grane sia legali (riconoscimenti di rimborso spese alle agenzie coinvolte) sia personali (la casa diventa il pettegolezzo del quartiere). Sconsiglio quindi sempre di affidare l’incarico a tante agenzie primo perchè si corre il rischio di trovare più prezzi delle stessa casa, secondo perchè c’è il rischio che lo stesso cliente veda la casa con più agenzie, terzo perchè si crea un clima di competizione tra le agenzie immobiliari e non di collaborazione. Il mio consiglio è quello di scegliere l’Agenzia Immobilare che vi sembra più seria e provare soltanto con lei per un periodo di tempo adeguato, poi scaduto il mandato, in base ha come ha lavorato, potete sempre eventualmente cambiarla.

Quando si decide di vendere casa privatamente si va incontro a vantaggi e svantaggi.
Tra gli svantaggi il rischio principale è quello di incorrere una perdita eccessiva di tempo causata principalmente dalla mancanza di organizzazione, di soldi da investire, di una rete i contatti qualificata, poca competenza tecnica nel settore. Secondariamente si richia di ottenere l’effetto opposto a quello desiderato ovvero allontanare i clienti ed attirare solo agenti immobiliari, di ricevere clienti curiosi e non qualificati, di non essere lucidi durante la trattativa di vendita poichè emozionalmente coinvolti. Inoltre non si possono usufruire di quei canali di marketing efficaci col risultato di una scarsa visibilità nel Mercato Immobiliare.
Tra i vantaggi sicuramente c’è il non dover pagare la mediazione.

Imposte Variabili (Imposta di Registro) e Imposte Fisse (Ipotecaria e Catastale):

• Se acquistiamo da un privato l’Imposta di Registro è calcolata al 3% (se prima casa) del valore catastale (ricavato dalla rendita catastale), mentre al 7% (se seconda casa). Le imposte Ipotecaria e Catastale invece sono calcolate in misura fissa di 168 euro nel primo caso e rispettivamente al 2% e all’1% nel secondo caso.
• Se si acquista da costruttore (entro 4 anni dalla ultimazione) non si paga l’Imposta di Registro ma si paga l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 4% (se prima casa), al 10% (se seconda casa), al 20% (se seconda casa di lusso) calcolata però sul prezzo dichiarato di acquisto e non più sul valore catastale. Le imposte Ipotecaria e Catastale invece anche qui calcolate in misura fissa di 168 euro nel primo caso e rispettivamente al 2% e all’1% nel secondo caso.
• Se si apre un mutuo bisogna fare un ulteriore atto dal notaio e pagare un’Imposta pari allo 0,25% della somma del mutuo (se prima casa) oppure al 2% della stessa (se seconda casa).
• Notaio: la parcella del notaio è variabile, ogni atto mediamente può costare introno ai 2000/3000 Euro.

Chi compra una prima casa (quindi non possiede altri immobili ad uso residenziale) ha diritto a delle agevolazioni fiscali Sia sull’acquisto sia sul riacquisto. Agevolazioni sull’acquisto: L’Imposta di Registro è calcolata al 3%, quelle Ipotecaria e Catastale in misura fissa a 168 euro cadauna. Agevolazioni sul riacquisto: se un privato vende la sua prima casa ha il diritto ad un Credito di Imposta sull’Imposta di Registro nel caso acquistasse una nuova casa entro un anno dalla vendita della vecchia. Il credito non deve essere superiore all’ammontare della vecchia Imposta di Registro.

La prima fase, trascurata dalla maggiorparte delle Agenzie Immobiliari soprattutto per mancanza di organizzazione, è la Qualificazione del Cliente Acquirente. In questo modo si può capire se il cliente è pronto per vedere l’Immobile o se è ancora in una fase di indecisione. Dopo la visita, se l’appartamento in vendita è piaciuto, si passa alla compilazione di una Proposta d’Acquisto che deve contenere un assegno intestato al Venditore come garanzia e anticipo della Caparra Confirmatoria da versare al Compromesso (o Contratto Preliminare). La proposta sarà subito discussa col Venditore e sarà data all’Acquirente, nel più breve tempo possibile, una risposta.
In caso di proposta accettata si passa alla stesura del Contratto Preliminare (o Compromesso) in ufficio o, se richiesto, dal Notaio. Qui verrà versato al Venditore il residuo della Caparra Confirmatoria e saranno definiti i vari accordi della compravendita nonchè saldata la provvigione all’Agente Immobiliare. L’ultima fase è quella del Rogito Notarile in cui la proprietà viene interamente trasferita e le chiavi consegnate.

Con questa Faq vorrei riassumere i punti focali di questa nuova Imposta in modo che possa rimanervi una mini guida per i futuri adempimenti.

Cosa è l’IMU: Imposta Municipale Unica introdotta dall’art. 8, 9 e 14 del D.Lgs.n°23 del 2011 e applicata al 1 Gennaio 2012 con l’art. 13 del D.L.n°201 6 Dicembre 2011 per tutti i comuni del territorio nazionale fino al 2014.
Chi deve pagarla: I soggetti passivi sono i proprietari di immobili di tutte le categoria catastali (A, B, C e D), i proprietari di terreni agricoli ed aree edificabili, i proprietari di beni strumentali o di pertinenza, gli usufruttuari degli stessi immobili di cui sopra. (riferimento articolo 2 del decreto legislativo 30 Dicembre 1992, n. 504). Nel caso esistano più proprietari, l’IMU è dovuta da ciascuno di essi in proporzione alla rispettiva quota di possesso.
Come si calcola: innanzitutto bisogna trovare la rendita catastale dell’immobile in oggetto, questa si trova nella visura catastale ed è espressa in Euro (per i terreni al posto della rendita bisogna usare il Valore Venale). Trovata la rendita catastale bisogna rivalutarla del 5% (ovvero moltiplicarla per 1,05), successivamente moltiplicare questo nuovo valore per un coefficiente che varia a seconda della categoria catastale (esiste una tabella al riguardo ad esempio per le abitazioni di categoria A questo coefficiente è 160). Una volta ottenuta la nuova rendita si applica ad essa l’aliquota in relazione alla tipologia di possedimento ovvero Prima Casa o Seconda Casa.
Prima o Seconda Casa?: Viene considerata Prima Casa o Abitazione Principale l’immobile di proprietà o in usufrutto in cui si ha la residenza o dimora abituale, quindi, ad esempio, se si è proprietari/usufruttuari di un solo immobile ma non si ha la residenza in quell’immobile l’IMU verrà calcolata con l’aliquota standard ovvero Seconda Casa. (uniche eccezioni per anziani ricoverati in istituti con residenza in quell’istituto, per gli ex cogniugi assegnatari e per immobili dichiarati storici).
Aliquote: L’aliquota nazionale standard valida solo per l’acconto di Giugno 2012 è fissata al 0,76%, però da Ottobre 2012 entrerà in vigore la maggiorazione comunale che, per il Comune di Genova, porterà tale aliquota all’1,06%.Invece, in caso di Prima Casa o Abitazione Principale, l’aliquota nazionale standard è ridotta allo 0,4% (solo per l’acconto di Giugno 2012) ma sarà ri-aumentata allo 0,5% dal Comune di Genova per il Saldo e per gli adempimenti futuri.
Agevolazioni Prima Casa: oltre all’aliquota standard ridotta si ha il diritto ad una detrazione di 200 € una tantum (da dividere in parti uguali se ci sono più proprietari), più una detrazione di 50 € per ogni figlio residente sotto i 26 anni (con un massimo di 8 figli conviventi, ovvero detrazione massima 400 €)

Pertinenze: le pertinenze (categoria C/2, C/6 e C/7) seguono l’aliquota dell’immobile ad esse associate e vengono considerate ai fini delle agevolazioni Prima Casa solo una per categoria. Le pertinenze della stessa categoria ma in eccesso saranno quindi calcolate con aliquota standard (Seconda Casa).

Come si Paga: per ora il pagamento è possibile solo ed esclusivamente tramite il Modello F24 da compilare/stampare e pagare in qualsiasi banca. Questo modello può essere preparato e stampato gratuitamente da me in ufficio o via mail oppure a pagamento dal vostro commercialista o Caf.

NOTA IMPORTANTE: Poichè le aliquote sono state modificate ed aumentate dal Comune e tale aumento sarà applicato da Ottobre 2012, il Saldo di Dicembre 2012 andrà ricolacolato e risulterà di importo superiore all’acconto nonostante il totale dell’Imposta sia stato diviso equamente a Giugno.

Esempio: Vediamo brevemente come si calcola la neo introdotta Imposta Municipale Unica (IMU) per un Appartamento medio.
Si parte dalla rendita catastale, mettiamo per ipotesi € 1000.
Poi si calcola la rivalutazione estimi standard 1000 x 5% = € 1050.
Dopodichè si passa a calcolare il nuovo valore catastale con il nuovo moltiplicatore (1050 x 160 = 168.000 €).
E così otteniamo l’IMU lorda per la prima casa (168000 x 0,005 = 840 €).
A questo punto calcoliamo l’IMU ridotta per la prima casa applicando la detrazione di 200 € (840 – 200 = 640 €) e l’IMU standard ovvero Seconda Casa (168.000 x 0,0106 = 1781 €).

Calcola la tua IMU: clicca QUI e calcola l’IMU per la tua casa o per i tuoi immobili e stampa il relativo modello F24 da fornire alla banca oppure scrivimi e ti aiuterò a calcolare l’IMU per tutti i tuoi immobili preparando ed inviandoti i moduli gratuitamente.

L’Usufrutto è il diritto ad utilizzare un bene (per esempio un immobile o un terreno) e di goderne i frutti (per esempio un canone di affitto o i prodotti agricoli coltivati). L’unica cosa che manca è quindi la semplice Proprietà formale, o, in linguaggio giuridico, la “Nuda Proprietà”. Quindi, quando esiste un usufruttuario esiste anche un nudo proprietario e viceversa. Doveri dell’usufruttuario: conservare il bene in buone condizioni, sia attraverso la piccola manutenzione che con costose riparazioni straordinarie; pagare praticamente tutte le spese, comprese quelle fiscali; versare l’Ici (imposta comunale sugli immobili se seconda casa), l’Irpef (imposte sui redditi) e le normali spese condominiali. Doveri del nudo proprietario: pagare le spese di “manutenzione straordinaria”, cioè, nel caso di un immobile, i grossi lavori di ristrutturazione che detrminano la variazione del suo valore. Per calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà, in funzione del valore della piena proprietà dell’immobile e dell’età dell’usufruttuario secondo, si utilizzano una formula e dei coefficienti di cui al D.M. del 7 gennaio 2008.

Per prima cosa servono tutti gli atti che dimostrano la provenienza e la proprietà dell’immobile: rogito, atti notarili come donazioni, successioni, divisioni. Serve la certificazione di abitabilità e di conformità urbanistica oltre a una visura la catasto e al registro immobiliare. E’ bene procurarsi anche la documentazione tecnica e edilizia sull’immobile. La Leonardo Immobiliare è in grado di fornirvi tutta l’assistenza necessaria per reperire i documenti.

La successione legittima è quella regolata dalla legge, in quanto gli eredi sono individuati dal codice civile e sono: il coniuge, i discendenti legittimi e naturali, gli ascendenti legittimi, i collaterali e gli altri parenti entro il sesto grado. In presenza di più soggetti è erede il parente con il legame più stretto, con esclusione dei parenti più remoti.