Molte case arrivano sul mercato con una certezza apparente: “È tutto in regola”. Quando poi si va a controllare sul serio in alcuni casi iniziano le sgradevoli sorprese. Chi vende a Napoli – e vuole farlo bene – dovrebbe partire da una domanda precisa: l’immobile è davvero conforme dal punto di vista urbanistico e catastale?
Decidendo di mettere in vendita un immobile spesso si pensa prima al prezzo, alle foto o alla vetrina online. Ma prima di tutto, c’è una questione fondamentale che molti trascurano: la regolarità tecnica dell’immobile.
In una città come la nostra, dove gli edifici storici, le sopraelevazioni e le modifiche interne sono all’ordine del giorno, questo è un passaggio da non saltare mai, e per queste ragioni vendere casa a Napoli è per certi versi più impegnativo che altrove.
Prima della vendita servono controlli seri
Chi vuole vendere casa in modo serio e senza intoppi dovrebbe incaricare un tecnico abilitato per svolgere una serie di verifiche preliminari:
- Regolarità urbanistica
- Conformità catastale
- Verifica dell’agibilità
Peccato che solo pochi lo facciano davvero. Molti proprietari non conoscono l’importanza di queste verifiche oppure nel peggiore dei casi credono che i documenti catastali siano sufficienti per garantire la legittimità dell’immobile.
Spoiler: non lo sono affatto.
Il catasto non basta: ecco perché
Un errore ancora oggi diffusissimo è quello di ritenere che una planimetria catastale depositata coincida con lo stato legittimo dell’immobile.
Sbagliato. Il catasto ha solo valore sussidiario, non probatorio. Questo significa che non serve a dimostrare che l’immobile è in regola dal punto di vista urbanistico.
Se ad esempio, ci sono state modifiche interne mai dichiarate o degli ampliamenti abusivi, questi non risultano automaticamente al catasto. È per questo che serve un controllo vero, fatto da un tecnico che si occupi nell’ordine di:
- Accesso agli atti comunali
- Rilievo dello stato attuale dell’immobile
- Confronto tra i progetti depositati e lo stato di fatto
Solo così è possibile sapere se ci sono difformità da sanare o, nei casi peggiori, da ripristinare prima del rogito.
Cos’è (e quando serve) la Relazione Tecnica Integrata
In alcune Regioni, come l’Emilia-Romagna, è prassi consolidata redigere una Relazione Tecnica Integrata, un documento che certifica la regolarità urbanistica dell’immobile.
A Napoli non è ancora obbligatoria, ma il suo utilizzo dovrebbe essere la norma, perché questo documento tutela tutte le parti coinvolte nella compravendita.
Purtroppo viene spesso richiesta solo in vista del rogito, quando ormai è tardi per rimediare ad eventuali problemi. L’ideale sarebbe prepararla prima di qualsiasi trattativa, in modo da evitare brutte sorprese a proposta già firmata.
E l’agibilità? Un altro tema troppo sottovalutato
Il certificato di agibilità è il documento che attesta che un immobile è idoneo a essere abitato: quindi salubre, sicuro, in regola dal punto di vista igienico e dei consumi.
In molte zone di Napoli – Posillipo inclusa – esistono ancora diversi immobili senza agibilità, spesso per ragioni legate alla storicità dell’edificio o a lavori mai completati secondo norma.
È possibile vendere un immobile non agibile? Sì, ma solo se l’acquirente ne è pienamente informato fin dall’inizio e se questa mancanza contribuisce ad uno sconto sul prezzo di vendita, perché altrimenti il rischio è quello di invalidare l’atto e incorrere in richieste di risarcimento.
Per vendere casa a Napoli fatti seguire da chi conosce il territorio
Vendere casa senza conoscere tutti questi aspetti è un rischio, ma evitabile.
Le agenzie Leonardo Immobiliare offrono un servizio completo di valutazione immobiliare a Napoli, che non si limita al valore commerciale, ma tiene conto della reale condizione urbanistica e catastale dell’immobile.
Soprattutto in quartieri complessi come Posillipo, dove le case hanno spesso alle spalle delle storie edilizie articolate, le nostre valutazioni immobiliari sono precise e consapevoli: perché saper leggere i documenti è importante, ma saperli interpretare lo è ancora di più.
📍 Se stai pensando di vendere casa a Napoli, comincia con una consulenza seria. Ti aspettiamo nelle nostre sedi per verificare insieme che tutto sia davvero in regola.
