Quando il proprietario di un immobile lo affitta con un contratto di locazione sa che il conduttore ha dei precisi obblighi che vanno oltre la puntuale corresponsione dell’affitto mensile, come una diligente custodia dell’immobile. Capita che ci siano dei piccoli o grandi lavori da effettuare sia durante il periodo della locazione che prima che questa inizi, ed è fondamentale stabilire a chi questi spettino caso per caso soprattutto chiarendo se si tratta di manutenzione ordinaria oppure straordinaria.
La legge prevede infatti che il locatore o proprietario abbia l’obbligo di consegnare un immobile abitabile ed in buono stato di conservazione, immune da vizi, e di assicurarsi che questo mantenga nel tempo condizioni adeguate all’uso concordato e stabilito nel contratto, anche per ragioni di sicurezza.
Gli eventuali lavori di ristrutturazione preventivi e migliorativi dell’abitazione sono consigliati non solo a chi voglia mettere in vendita un immobile al fine di ottenere una valutazione di mercato più vantaggiosa, ma anche in caso di locazione perché sarà così possibile richiedere un canone di affitto più congruo.
Le spese per i lavori: differenze tra ordinari e straordinari
Va chiarita la differenza tra lavori di piccola manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria. I primi spettano sempre all’inquilino, a meno che non siano di importo molto elevato e comportino riparazioni che coinvolgono danni da usura agli infissi esterni o agli impianti interni se devono essere effettuati dei lavori murari. In questi casi è infatti il proprietario dell’immobile a doversi fare carico delle spese, esattamente come avviene nel caso di lavori di manutenzione straordinaria o spese condominiali di gestione straordinaria.
Come deve comportarsi l’inquilino?
Se urgono delle riparazioni di tipo ordinario e ingente o di tipo straordinario l’inquilino deve informare in tempo utile il proprietario, il quale ha l’obbligo di intervenire per le indispensabili riparazioni. Possono verificarsi diverse opzioni se il proprietario ignora le richieste o temporeggia senza intervenire, tutte percorribili dall’inquilino a seguito del suo grado di determinazione:
- Si può condurre un’azione giudiziale volta ad ottenere la condanna del locatore all’obbligo di eseguire i lavori con in più il risarcimento di eventuali danni.
- L’inquilino può chiedere la risoluzione immediata del contratto se l’immobile è effettivamente inagibile, senza aggravio di costi ed anzi con un cospicuo risarcimento danni per il palese inadempimento del proprietario.
- Se non vuole lasciare l’immobile e può permetterselo, in caso di lavori urgenti l’inquilino può eseguirli direttamente, previa comunicazione tempestiva al locatore, richiedendo il rimborso delle spese sostenute.
Quest’ultima modalità in elenco è un caso di legge anche abbastanza frequente, con l’inquilino che ha però come detto l’obbligo di una comunicazione immediata dell’inizio lavori al proprietario a testimonianza e dimostrazione dell’urgenza dell’intervento, con materiali anche fotografici annessi.
I casi limite tra inquilino e proprietario
Sussistono alcuni casi limite che consentono addirittura di sospendere il pagamento del canone, ma solo se l’inquilino può dimostrare con testimonianze e prove fotografiche che è stato costretto a lasciare la dimora. Resta aperta la strada dell’inadempimento contrattuale, ulteriore strumento legale con il quale l’inquilino può tutelarsi e far valere le proprie ragioni in tribunale. Il rimborso delle spese eventualmente sostenute, unito ad un risarcimento pecuniario per i danni subiti, dovrebbero essere sufficienti quali deterrenti per un proprietario poco solerte, ma purtroppo spesso di giunge proprio alle costose azioni giudiziali.
