Rent to buy perchè conviene.

Per chi desidera comprare casa ed in questo momento non riesce ad ottenere un mutuo esiste una soluzione interessante. Si chiama Rent to buy, ossia la locazione preparatoria all’acquisto.Si tratta di una forma di compravendita immobiliare in cui il futuro acquirente ha la possibilità di entrare subito nella casa che vuole acquistare attraverso un programma preparatorio all’acquisto. Questo programma prevede per un periodo iniziale la locazione dell’immobile e, dopo qualche anno, l’ottenimento della piena proprietà. Come si applica il Rent to buy?Le tipologie di contratto possono adattarsi caso per caso, ma hanno generalmente delle caratteristiche comuni. Solitamente il futuro acquirente prende subito possesso dell’abitazione pagando un acconto al venditore, pari al 6% circa del valore di compravendita dell’immobile, che da questo momento in poi resterà pattuito e bloccato per tre anni. Successivamente il futuro acquirente si impegna a versare al venditore un importo mensile pari ai normali canoni di affitto, di cui la prima metà si configura come locazione effettiva e l’altra metà viene scalata dal valore di compravendita dell’immobile.Alla fine dei tre anni del programma, avverrà il rogito, durante il quale l’acquirente salderà la parte restante con un mutuo. Dopo tre anni, infatti, l’acquirente potrà dimostrare alla banca che durante questo periodo ha puntualmente versato una rata mensile con il Rent to buy, pari o leggermente superiore alla rata del mutuo che andrà a chiedere. Per la banca ci saranno dunque le condizioni migliori per concedere il mutuo, senza sottoscrivere assicurazioni o coinvolgere soggetti garanti.E’ importante sottolineare che la parte di rata considerata come affitto non va ad aumentare i costi rispetto ad una normale compravendita fatta con mutuo. Accendere dopo 3 anni un mutuo di importo inferiore e con un tasso di interesse più vantaggioso rispetto al periodo attuale può addirittura generare un risparmio sul totale della spesa.Quali sono i vantaggi per l’acquirente con il Rent to buy? Innanzitutto, per chi non riesce ad ottenere un mutuo, la possibilità di avere tempo per crearsi uno storico creditizio e potervi dunque accedere nei prossimi anni. In secondo luogo, l’accantonamento di una parte dell’affitto pagato durante il primo periodo come un anticipo sul prezzo di compravendita e la posticipazione di tutte le spese che riguardano il mutuo e il rogito notarile. Non da ultimo, l’opportunità di provare l’abitazione prima di comprarla e, nel caso in cui non piacesse, cedere ad un terzo il proprio contratto, evitando di passare attraverso due rogiti.Notevoli sono i vantaggi anche per coloro che hanno bisogno di vendere la propria abitazione prima di comprarne un’altra. In questo caso il Rent to buy permette di abitare già da subito la nuova casa, svuotare la precedente, eventualmente sistemarla ai fini della vendita e attendere il nuovo acquirente senza fretta. La mancanza di urgenza permetterà di cedere l’immobile al miglior prezzo ottenibile. Una volta effettuato il rogito della vecchia casa, ci sarà dunque a disposizione la liquidità necessaria per divenire proprietari a tutti gli effetti della nuova casa.Quali sono i vantaggi per il venditore con il Rent to buy?Esistono molti casi di potenziali acquirenti che hanno un reddito sufficiente per pagare le rate di un mutuo, ma non dispongono di risparmi accantonati. Questo, ad esempio, avviene spesso nelle giovani coppie. Nell’ultimo periodo l’innalzamento della soglia di liquidità iniziale pari al 30% del prezzo dell’immobile ha fatto desistere molti potenziali acquirenti alla ricerca di un mutuo, dirottandoli sulla comune locazione. In tal modo, i costruttori hanno perso la fascia media di mercato, che costituisce quella numericamente più consistente.Il Rent to buy permette ai venditori di recuperare la fascia media e di evitare di tenere invenduti gli immobili. Risparmiano così sui costi di manutenzione, cominciano a recuperare una parte dell’investimento mediante l’affitto ed evitano di accollarsi fabbricati che nel corso del tempo subiranno un naturale processo di obsolescenza costruttiva e tecnologica. Indubbiamente pagheranno degli interessi rispetto a una vendita immediata, ma questi verranno recuperati attraverso il canone di locazione. Rent to buy e affitto con riscattoIl Rent to buy non è però da confondere con l’Affitto con riscatto. Questa seconda tipologia contrattuale è nata negli anni Cinquanta, per favorire gli acquirenti di case popolari. L’affitto con riscatto prevedeva il pagamento di un affitto della durata paragonabile a quella di un mutuo e ottenere così alla fine del periodo il riscatto e dunque la piena proprietà dell’immobile. Si trattava di una forma di finanziamento o leasing, che è ancora utilizzata, in cui il venditore finanzia l’acquirente con un pagamento rateizzato.Il Rent to buy, invece, non si configura come una forma di finanziamento. E’ semplicemente un programma preparatorio, in cui si dà all’acquirente il tempo di ottenere le condizioni necessarie per ottenere il mutuo, ma potendo già godere del bene. Il venditore agevola semplicemente l’acquirente nella tempistica del rogito senza sostituirsi alla banca come finanziatore. Inoltre, a differenza dell’Affitto con riscatto, il Rent to buy è solitamente gestito da un soggetto terzo super partes, professionista esperto in materia, che redige il programma adattandolo caso per caso e difendendo gli interessi di entrambe le parti.Il contratto resta però fra acquirente e venditore, che, come poche volte succede, mediante questa forma di compravendita, possono riuscire a soddisfare contemporaneamente i propri interessi.