Se sei proprietario di una seconda casa e da essa trai un reddito da contratto di locazione devi sapere che in ogni caso ed in qualsiasi momento hai la facoltà di vendere l’immobile in questione, anche se il contratto è ancora in corso e l’inquilino risiede nell’appartamento. Una simile fattispecie è regolamentata da alcune regole ben precise che contemplano i diversi casi che si possono presentare, i quali fondamentalmente riguardano la tipologia di contratto di locazione.
Quali sono i pro e i contro di vendere una casa con inquilino
Prima di entrare nel dettaglio delle regole, vediamo bene alcune delle situazioni che possono rendere vantaggiosa o svantaggiosa una compravendita immobiliare di questo tipo. È infatti possibile che un potenziale acquirente sia scoraggiato dalla presenza dell’inquilino, per due motivi principali ben diversi tra loro:
- Intende acquistare casa per andare a viverci, per cui prima di poterne usufruire dovrà attendere la naturale conclusione del contratto.
- Non conosce l’affittuario e non ha informazioni precise per cui mette in conto rischi quali il mancato pagamento del canone di locazione, qualora stia acquistando sotto forma di investimento.
Cosa dice la legge in merito
C’è un articolo ben preciso del Codice Civile, il numero 1599 e ss, a stabilire che un contratto di locazione in essere prosegue nel suo decorso se l’appartamento affittato viene venduto, e l’acquirente o nuovo proprietario diventa a tutti gli effetti il locatore subentrando e diventando titolare dei diritti e dei doveri.
Qualora sia però in vigore un contratto di locazione a canone libero o concordato, e siano già trascorsi 8 anni o 5 anni a seconda dei casi, il proprietario che sta vendendo ha l’obbligo di comunicare disdetta del contratto al suo inquilino. Significa che almeno 6 mesi prima della scadenza andrà comunicato tramite raccomandata o PEC il non rinnovo del contratto. Ciò garantirà al futuro acquirente di poter disporre della casa vuota alla naturale scadenza del contratto.
Casi particolari
Ci sono infine due casi particolari anch’essi regolamentati dalla legge.
- Se l’immobile soggetto a contratto di locazione è anche l’unico posseduto dal proprietario, è l’art.3 della Legge N°431/1998 a stabilire che in qualità di locatore egli possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, anche prima della scadenza.
- Resta salva l’opportunità di una risoluzione consensuale del contratto di locazione tra le parti che può avvenire in qualsiasi momento.
Le sedi dell’Agenzia immobiliare Leonardo a Napoli, ad esempio l’Agenzia Immobiliare Vomero situata in Via Scarlatti, sono a tua completa disposizione per una consulenza e qualsiasi ulteriore chiarimento sulla materia.
