Chiunque nella propria vita abbia affrontato una situazione nella quale era in ballo una casa da acquistare, da vendere oppure da affittare ha probabilmente sentito la frase “Prima di procedere va effettuata una valutazione dell’immobile”.
Tale valutazione, o quotazione immobiliare, esprime il valore di mercato dell’immobile in questione, un dato assolutamente imprescindibile prima di procedere alla stipula di qualsiasi tipo di contratto del quale l’immobile sia oggetto, e non è affatto semplice da determinare per diversi motivi. In primo luogo perché il calcolo da effettuare per valutare un immobile dipende da vari fattori tra di loro anche molto eterogenei e che devono essere incrociati, e in secondo luogo va tenuto presente che il valore di mercato non è un dato statico ed immutabile, ma può subire nel tempo delle fluttuazioni anche consistenti. Un quartiere può nel tempo essere rimodernato oppure perdere dei fattori di rischio, può ricevere un nuovo impulso da un miglior collegamento alla rete di trasporto pubblico oppure ancora essere riqualificato con numerosi e diversi altri servizi. Allo stesso tempo l’edificio che accoglie l’immobile può cambiare ed essere ristrutturato, oppure presentare un nuovo servizio di guardiania, sicurezza e portierato prima non previsti, o essere ammodernato con l’installazione di un nuovo ascensore. Questi sono solo esempi estratti a caso dalla pletora di condizioni che influenzano la quotazione di un immobile a Napoli, la città dove operiamo, ed in tutto il resto d’Italia: vogliamo dunque provare a fare una maggiore chiarezza per comprendere meglio cos’è il valore di mercato.
Cos’è il valore di mercato di un immobile?
È un ente autorevole ed attendibile come la Banca d’Italia a fornire al settore immobiliare una corretta, dettagliata ed esaustiva definizione del concetto in esame: “Il Valore di Mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Va precisato che è molto utile conoscere tale valore e determinarlo con precisione non solo nel caso di compravendita, ma anche qualora siano in corso dei contenziosi giudiziari come cause di separazione, ripartizioni di eredità quando è richiesto di vendere una casa ereditata, o nel caso per qualsivoglia motivo il bene immobile finisse all’asta.
Come si calcola il valore di mercato di un immobile?
Per il calcolo corretto che permette di ottenere il valore di mercato di un immobile si applica una semplice formula matematica:
Valore di Mercato = Superficie commerciale X Quotazione al m2 X Coefficienti di merito.
È semplice comprendere che, mentre il primo fattore è una “costante” nella formula, ossia non è soggetto a fluttuazioni, sono gli altri due a determinare la variabilità del risultato finale, e sono elementi che solo un esperto consulente e/o agente immobiliare può determinare con esattezza e cognizione di causa.
La quotazione al metro quadro
È l’OMI, ossia l’Osservatorio del Mercato Immobiliare inserito nell’Agenzia del Territorio a definire la quotazione al metro quadro di un immobile tenendo conto della zona in cui quest’ultimo è collocato, dello stato conservativo normale e sulla scorta del momento storico nel quale viene stipulato l’atto di compravendita oppure di un momento che sia antecedente all’atto in cui è stato pattuito il prezzo. Anche questo dato fotografa quindi la situazione in un preciso istante, ed entra come singolo valore nella formula enunciata poco più sopra.
I coefficienti di merito
Ci sono delle caratteristiche proprie di ogni immobile e che concorrono, sulla base di una quota percentuale peggiorativa o migliorativa del risultato, a definire il suo valore: tali caratteristiche vengono chiamate Coefficienti di Merito, e di seguito elenchiamo quelli principali con i relativi parametri percentuali che accrescono o riducono il risultato:
- Lo stato di conservazione: Si calcola un -10% se l’immobile è da ristrutturare, 0% per immobile in buono stato, +5% se ristrutturato, +10% finemente ristrutturato, +15% per un immobile di nuova costruzione.
- Lo stato locativo: gli immobili non occupati hanno un coefficiente di merito al 100%, mentre quelli affittati con canone libero prevedono una riduzione del -20% e quelli locati stagionalmente del -5%.
- La presenza del riscaldamento: Il riscaldamento autonomo accresce il valore dell’immobile del 5%, quello centralizzato lo lascia invariato mentre quello centralizzato con contabilizzatore lo innalza del 2%. L’assenza di riscaldamento invece abbassa il valore di mercato dell’immobile del -5%.
- La luminosità: Un appartamento definito molto luminoso sale di prezzo del +10%, se luminoso del +5%, se mediamente luminoso non modifica il risultato mentre se poco luminoso viene penalizzato del -5%.
- Esposizione e vista: Questo fattore è correlato con il precedente, e un appartamento con vista esterna panoramica innalza il proprio valore del +10%, se ha vista esterna del +5%, se mista mantiene invariato il risultato, che viene invece abbassato rispettivamente del -5% o del -10% in caso di vista interna o completamente interna.
- La tipologia in base all’ubicazione dell’immobile stesso: Questo è il coefficiente più articolato nel calcolo, in quanto si distingue secondo la posizione nell’edificio ma è condizionato anche dalla presenza o meno di ascensore. Un seminterrato ha sempre un coefficiente del -25%, un piano terra o rialzato varia da -10% se con giardino a -20% senza giardino, un primo piano vale -10% con e senza ascensore, il secondo invece cambia di -3% con ascensore e -15% senza ascensore e il terzo resta invariato con ascensore ed è penalizzato del -20% se senza ascensore. A salire dal quarto piano in su crescono le percentuali in un senso e nell’altro: +5% con ascensore e -30% se senza ascensore, all’ultimo piano si ha un +10% con ascensore e -30% senza ascensore mentre infine un attico viene valutato +20% con ascensore e -20% senza ascensore.
Conclusioni sulla determinazione del valore di un immobile
Dovrebbe a questo punto essere evidente che se i primi due moltiplicatori inclusi nella formula che consente di determinare in un dato momento il corretto Valore di Mercato di un immobile sono relativamente semplici da ricavare e da applicare, per i Coefficienti di Merito occorre possedere delle approfondite conoscenze del settore che solo dei professionisti abilitati sono in grado di mettere in pratica dopo una accurata analisi, un sopralluogo e la stesura di un dettagliato rapporto sull’immobile. Un esame strutturato e basato sui singoli casi personali è l’unica via da percorrere per un privato che desideri vendere casa ricavandone il giusto tornaconto in base ai parametri che ne influenzano il valore; un professionista come quelli che puoi trovare nelle agenzie immobiliari Leonardo saprà anche suggerirti quando e dove è possibile oltre che conveniente, prima di procedere all’effettiva valutazione del tuo immobile, compiere degli interventi migliorativi che lo renderanno più appetibile incrementando uno dei coefficienti.
