Come funziona il regime della cedolare secca per gli affitti? Molti clienti che si rivolgono a noi per la consulenza immobiliare a Napoli e per la valutazione dei loro immobili o per la stipula dei loro contratti di affitto ci pongono questa domanda.
Spesso infatti si sente parlare di cedolare secca senza avere piena consapevolezza di cosa si tratti. Chiariamo subito che stiamo parlando di un particolare regime di tassazione sostitutivo rispetto a quello dell’Irpef e delle consuete addizionali sui redditi da locazione. Il principale vantaggio è rappresentato dall’esenzione dall’imposta di registro e anche dall’imposta di bollo, che sono tributi in genere immancabili per i contratti di locazione, ma in più c’è anche uno speciale regime di tassazione basato su due aliquote che vedremo in un secondo momento.
Cosa è la cedolare secca
In sostanza si tratta di una opzione possibile solo quando si stipula un contratto di locazione tra persone fisiche e relativo esclusivamente agli immobili ad uso abitativo. Studi professionali o locali commerciali ne sono esclusi, mentre il tipico contratto con cedolare secca prevede una durata di 4+4 anni.
Questo regime sostitutivo comporta il pagamento di una imposta che non è l’Irpef, ma è basata su due diverse aliquote:
Aliquota al 21% – si applica ai contratti di locazione a canone libero
Aliquota al 10% – questa opzione ancora più vantaggiosa si applica ai contratti di locazione a canone concordato.
Quali regole ha la cedolare secca?
Una volta scelto questo diverso regime di tassazione va tenuto presente che esso si applica a tutte le pertinenze della casa (si pensi a box auto o a cantine) ma che esclude la possibilità di richiedere l’aggiornamento del canone, anche sulla base dell’indice nazionale Istat. Si può modificare un contratto già in essere applicando questo diverso regime, oppure in fase di proroga del contratto stesso.
A chi conviene e regole per la cedolare secca 2021
La cedolare secca conviene ad affittuari che abbiano redditi Irpef alti, soggetti a tassazioni al 43%, e che abbiano poche detrazioni, in quanto la tassazione risulta più conveniente in entrambe le aliquote; sul reddito derivante non possono però essere fatte valere agevolazioni o detrazioni fiscali. Il principale vantaggio per il locatario, quando si sceglie il canone concordato, è proprio quello di mettersi al sicuro dagli adeguamenti del canone.
Dal 1° gennaio 2021 per la cedolare secca sono state introdotte alcune parziali novità che riguardano soprattutto gli affitti brevi, quelli con contratti di durata non superiore ai 30 giorni. Non è ora possibile scegliere questo regime per più di 4 appartamenti alla volta, perché tale soglia indica che l’attività è svolta in forma imprenditoriale.
