Quando si è in procinto di acquistare un immobile è fondamentale avere un quadro chiaro e preciso su cosa controllare. In questo articolo analizziamo sinteticamente i punti cruciali da valutare per garantire un’acquisizione sicura e un’adeguata analisi economica del tuo investimento, per una corretta valutazione degli aspetti economici.
La scarsa informazione tra proprietari e acquirenti: un problema diffuso
Uno dei principali ostacoli durante una compravendita immobiliare è rappresentato dalla scarsa conoscenza, da parte di proprietari e acquirenti, degli aspetti tecnici e amministrativi necessari per un acquisto consapevole. Purtroppo molti non sono informati adeguatamente su procedure e responsabilità legate alla vendita o all’acquisto di una casa. Ciò ha provocato nel tempo un aumento significativo di contenziosi legali, contribuendo a un sovraccarico del sistema giudiziario nazionale. Questa situazione è il risultato di decenni di superficialità nel settore immobiliare, che spesso ha operato in maniera non trasparente e a discapito degli utenti finali.
In questo approfondimento esaminiamo le verifiche da fare per garantirsi un acquisto sicuro e ben ponderato, perché solo con le giuste informazioni si può realmente tutelare il proprio investimento.
A chi spetta la responsabilità dei controlli?
Secondo il diritto civile, è il proprietario dell’immobile a dover garantire l’integrità della cosa che vende, il che significa che egli dovrebbe condurre tutte le verifiche necessarie per assicurarsi che l’immobile sia in regola sotto tutti i punti di vista. Non tutti i proprietari, o comunque una percentuale davvero irrisoria di questi, hanno le competenze tecniche e amministrative per garantire la conformità della casa.
La presenza di un agente immobiliare non fornisce automaticamente una sicurezza completa. Il mediatore ha il compito di mettere in relazione le parti, acquirente e venditore, e di facilitare l’accordo, ma non ha alcun obbligo legale di effettuare controlli approfonditi sull’immobile. Nel nostro caso però, oltre ad un modus operandi improntato su diligenza e trasparenza, ci avvaliamo di tecnici qualificati che hanno tutte le necessarie competenze per garantire la sicurezza tecnica e legale dell’immobile, avviando una serie di preventivi controlli su aspetti eterogenei dell’immobile, inclusi quelli relativi alla sua valutazione.
Quali aspetti controllare prima di acquistare una casa?
Ci sono quattro ambiti principali da verificare prima di procedere all’acquisto di una casa:
- Verifiche urbanistiche e catastali: È importante controllare che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche e catastali, verificando che sia stato costruito legalmente e che sia regolarmente registrato al catasto.
- Controlli amministrativi: Accertarsi che l’immobile non sia gravato da ipoteche, pendenze legali o altre problematiche amministrative che potrebbero ostacolare la compravendita.
- Verifiche fiscali: Verificare che tutte le tasse e le imposte relative all’immobile siano state regolarmente pagate, evitando così spiacevoli sorprese una volta acquistata la casa.
- Controlli edili: Effettuare un’ispezione strutturale per assicurarsi che l’immobile non presenti problemi come crepe, umidità o difetti costruttivi.
Le altre figure tecniche e professionali coinvolte
È erronea la convinzione che tutti i professionisti che supportano le operazioni immobiliari siano effettivamente responsabili in prima persona dei controlli effettuati su un immobile oggetto di transazione.
Per fare alcuni esempi, il Notaio è sì un pubblico ufficiale che pone la debita vigilanza, ma il suo compito si limita alla continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, all’identificazione delle parti in causa ed alla conformità e coerenza degli accordi stipulati alla normativa in essere. Gli eventuali aspetti urbanistici, per dirne una, esulano dalle sue competenze.
Il perito incaricato dalla banca per la stima in caso di accensione di un mutuo fa solitamente un “compitino” che, senza sminuirne l’importanza, si basa sulle sole documentazioni catastali del bene.
Il momento giusto per fare i controlli: non aspettare l’ultimo minuto
Uno degli errori più comuni nel mercato immobiliare è firmare proposte d’acquisto o contratti preliminari senza avere tutte le informazioni necessarie sull’immobile. Questo può portare a problemi seri qualora emergano irregolarità dopo la stipula dell’accordo, come la scoperta di vincoli o debiti non noti. Se il venditore non è in grado di risolvere queste problematiche entro il termine previsto per il rogito, rischia di diventare inadempiente, con conseguenze legali pesanti.
Secondo gli articoli 1385 e 1386 del Codice Civile, in caso di inadempienza, il venditore è obbligato a restituire all’acquirente il doppio della caparra. Tuttavia, i problemi che possono sorgere non si limitano solo alla caparra. Per esempio, l’acquirente potrebbe aver venduto la propria abitazione o aver ottenuto un mutuo che scade a breve. In questi casi, si crea una situazione di forte disagio per tutte le parti coinvolte, con ripercussioni sia finanziarie che personali.
Quando effettuare i controlli?
I controlli sull’immobile devono essere effettuati prima della messa in vendita. Non si dovrebbe mai firmare un contratto di acquisto senza avere tutte le informazioni precise e complete sull’immobile. Solo così si può evitare di incorrere in problemi legali o economici, garantendo un’acquisizione sicura e tranquilla.
Per il diritto italiano è il proprietario dell’immobile a dover garantire della cosa che egli sta vendendo ed è quindi egli stesso a doversi far carico dei giusti controlli sulla propria casa al fine di garantire un acquisto conforme. Come può farlo se non è professionalmente preparato nelle relative materie, e non può quindi garantire sicurezza tecnica e amministrativa? Semplicemente affidandosi a un team di esperti competenti, ciascuno dei quali ha voce in capitolo nella propria sfera professionale.
