Che cos’è esattamente un contratto di vendita, e come viene stipulato e perfezionato?
Chi è a digiuno di questioni legali come questa probabilmente ignora che si tratta per definizione giuridica di un contratto a prestazioni corrispettive con il quale una parte, il venditore, si impegna al trasferimento della proprietà di un bene o di un altro diritto reale, mentre il compratore si obbliga a pagare il prezzo pattuito e indicato nel contratto stesso. Questo consenso bilaterale tra le parti è ovviamente requisito fondamentale, che quasi sempre – salvo specifiche clausole – comporta immediati effetti di trasferimento della proprietà del bene anche se questo non viene materialmente consegnato.
Naturalmente nel nostro settore immobiliare di attività ci interessa approfondire più nel dettaglio i risvolti e le caratteristiche di un contratto di vendita immobiliare, anche perché esso influisce sulla determinazione delle imposte sull’acquisto della casa.
Il prezzo come elemento essenziale del contratto
È facile intuire che uno degli elementi essenziali di un contratto di vendita è proprio il prezzo che viene pattuito tra le due parti in causa: senza un corrispettivo in denaro che passa dall’acquirente al venditore un contratto è a tutti gli effetti nullo, ma alcuni lo ritengono persino inesistente.
Ferma restando la libertà delle parti di stabilire un accordo sul prezzo di vendita, che può anche sensibilmente essere diverso dal valore effettivo di mercato del bene in oggetto, ci sono tuttavia alcuni parametri che secondo la giurisprudenza non possono essere alterati o valicati. Il prezzo non può infatti mai essere irrisorio, apparente o palesemente simbolico, in quanto ciò desta sospetti sulla serietà della transazione e porta a definire il contratto come nullo.
Nello specifico le compravendite immobiliari sono soggette a specifici criteri convenzionali o legali per la determinazione del prezzo di vendita, il quale deve essere congruo per non far qualificare il contratto stesso come donazione indiretta o donazione dissimulata.
