Vendere casa è un’attività che nasconde dietro queste due semplici parole una serie di impegni, incombenze e trafile burocratiche che sembrano non avere fine, per lo meno per chi non è pratico del settore ed è alle prime armi.
Documenti, carte da produrre e certificazioni necessarie si moltiplicano passaggio dopo passaggio dalla fase di trattativa iniziale fino alla conclusione della compravendita, e per queste motivazioni molti cittadini proprietari di immobili che decidono di vendere la loro casa a Napoli affidano a noi l’intera procedura a partire dalla richiesta di quotazione e valutazione dell’immobile a Napoli per poi procedere con la creazione di un annuncio accattivante e che incuriosisca i potenziali acquirenti sin dall’impianto fotografico messo a punto.
Analizziamo oggi però un tema strettamente correlato alla vendita di un immobile e che in nessun caso può essere affrontato con superficialità: la tendenza o per così dire l’impulso ad agire alla ricerca del massimo tornaconto personale dichiarando un valore dell’immobile nettamente inferiore rispetto non solo al valore effettivo ma anche al prezzo richiesto ed effettivamente corrisposto.
Quando si manifesta una sensibile discrepanza c’è il rischio di incorrere in un accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate, con il conseguente pagamento di sanzioni.
Tasse dovute per una compravendita immobiliare
Per completezza sull’argomento dobbiamo prima compiere un veloce ripasso circa le imposte dovute, sia a carico del venditore che dell’acquirente dell’immobile, perché è dall’analisi di tali importi che può suonare il campanello d’allarme con accertamento. Se la vendita avviene tra privati, l’acquirente ha l’obbligo di corrispondere:
- Una imposta ipotecaria fissa pari a 50 €
- Una imposta catastale fissa e pari anch’essa a 50 €
- Una imposta di registro in misura proporzionale e pari al 9%, ed è il suo importo variabile a renderla così determinante.
Tutto ciò vale naturalmente per le cessioni di immobili ad uso abitativo per i quali sin dal 2006 è stato introdotto uno specifico sistema definito “prezzo-valore”. Il criterio che ne ha spinto l’applicazione risiede nella necessità di maggiore trasparenza in tutte le compravendite immobiliari garantendo allo stesso tempo un prelievo fiscale equo e commisurato al valore catastale. L’acquirente ne risulta tutelato anche perché adottando il sistema non può incorrere in un accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.
I rischi di accertamento
La tentazione di dichiarare un valore dell’immobile inferiore rispetto a quanto corrisposto o a quanto ricevuto può essere presente, ma vanno valutati gli elevati rischi di incorrere in un accertamento con conseguenti sanzioni anche salate.
Gli strumenti oggi disponibili anche in virtù della digitalizzazione sono numerosi, e ciò rende quasi impossibile farla franca. Sono sufficienti dei confronti con immobili situati in zone adiacenti come quelli effettuati dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), e qualora risulti confermato che la vendita immobiliare è avvenuta ad un prezzo troppo basso l’Agenzia delle Entrate si mobilita rapidamente per recuperare quanto dovuto, applicando inoltre tutte le relative sanzioni.
