Da alcuni mesi è in vigore il Decreto legislativo 149/2022, una fonte normativa che ha introdotto alcune particolari novità in merito alla legge condominiale che dopo una lunga attesa, e reclamata a più voci, è stata condotta ad una riforma non più rimandabile.
Tale riforma ha introdotto delle sostanziali modifiche delle quali, rispetto alla giurisprudenza prima vigente, non era più possibile fare a meno sia per l’evoluzione sociale che per il bisogno di dirimere nuove situazioni e fattispecie che si presentavano come dubbie.
Analizzeremo nel successivo paragrafo quali sono i più importanti cambiamenti introdotti e tutto ciò che c’è da sapere non soltanto da parte dei proprietari degli immobili ma anche degli inquilini.
Cosa cambia con la nuova legge condominiale?
La riforma in oggetto, nota anche come Riforma Cartabia, è molto articolata ed ha coinvolto diversi punti ed aspetti tra loro anche eterogenei, e va precisato che essa era attesa da addirittura 80 anni: un lasso di tempo nel quale gli appartamenti, gli edifici ma anche i bisogni di ciascun individuo sono cambiati in maniera radicale, ragion per cui un adeguamento normativo che aggiornasse le procedure e le regole attualizzandole a contesti molto diversi da quelli esistenti negli anni ’40 era inevitabile. Quanto già modificato nella precedente riforma del 2013 non era stato sufficiente ed anzi aveva sollevato diverse incertezze circa le modalità di applicazione.
Il nuovo Decreto si compone di 32 articoli che chiariscono perplessità sopraggiunte e modificano in modo anche sostanziale sia i ruoli che le modalità di intervento. Rimandiamo al testo completo del Decreto legislativo per una sua disamina completa, mentre qui riportiamo alcuni tra i punti salienti.
- All’amministratore di condominio, figura cruciale, viene adesso assegnato in maniera automatica il ruolo di mediatore senza la necessità dell’approvazione da parte dell’assemblea.
- Il cambio di destinazione d’uso delle parti comuni del fabbricato o dello stabile potrà avvenire solo con un quorum più elevato e qualificato rispetto a prima, pari ai 45 dei presenti all’assemblea e per almeno i 4/5 del valore dell’edificio.
- È stato anche affrontato un tema spinoso come il possesso di animali domestici, spesso causa di discordie. Esso non può in alcun modo essere vietato dal regolamento di condominio ma deve essere adeguato ad ovvie regole di buon senso per garantire il decoro e la pulizia del condominio e la sicurezza degli altri occupanti.
- Tutte le spese relative alle parti comuni saranno sostenute dai condomini con una ripartizione sulla base dei millesimi
- Una questione molto annosa e spesso fonte di accese discussioni e dissidi quale il distaccamento dall’impianto di riscaldamento centralizzato è stata definitivamente regolamentata: ciò è adesso sempre possibile a patto di non creare disagi agli altri proprietari, sia in termini di lavori che di successive prestazioni dell’impianto.
- La morosità dei condomini, altra questione spesso dibattuta: saranno gli altri condomini a dover coprire secondo un principio di solidarietà sussidiaria le spese mancanti, in maniera proporzionale rispetto ai millesimi posseduti, mentre l’amministratore avrà l’obbligo di agire in giudizio ed in tempi certi contro il condomino moroso.
- Importante è infine quanto stabilito per i lavori di ristrutturazione sia straordinari che ordinari, la cui approvazione è stata modificata per l’aspetto del quorum necessario alla delibera con in più una aggiunta di tipo sostanziale. Questa riguarda l’istituzione di uno specifico fondo pari al costo totale previsto per i lavori straordinari, ma senza l’obbligo di pagare in anticipo l’impresa alla quale i lavori verranno affidati.
Gli scopi della riforma
Questa attesa riforma è tesa a migliorare le dinamiche di vita condivisa nei condomini italiani così da aggirare e dove possibile azzerare diverse lungaggini, e a decorrere dallo scorso 30 giugno è attiva a tutti gli effetti. Lo scopo del legislatore è stato snellire numerose procedure anche attraverso la mediazione in caso di conflitti, con una maggiore autonomia conferita all’amministratore e con regolamentazioni più trasparenti sulle principali motivazioni di contesa condominiale.
