Per i contratti di affitto la legge prevede una durata minima che non può essere modificata dalle parti, tuttavia in alcuni casi è possibile procedere ad un recesso anticipato secondo delle modalità ben precise e che differiscono per il conduttore dell’immobile o locatario, e per il proprietario o locatore.
Il conduttore può infatti, per giusta causa e con un preavviso di almeno 6 mesi (salvo diversi accordi contrattuali tra le parti) recedere in qualsiasi momento; il locatore è invece tenuto per legge a rispettare fino alla fine il termine di scadenza contrattuale, salvo alcune fattispecie che approfondiremo in un successivo paragrafo.
Quando è possibile disdire un contratto di affitto?
Secondo i principi generali, il proprietario di un immobile può dare disdetta del contratto di affitto solo in corrispondenza della prima scadenza utile, come nel caso dei tipici contratti 4+4 o 3+2: in tali casi, evitando il tacito rinnovo, potrà dare comunicazione con dovuto anticipo, e se non lo fa dovrà attendere la successiva definitiva scadenza. Ci sono però alcune circostanze nelle quali un proprietario può dare disdetta del contratto prima della scadenza mandando via l’inquilino.
Quando un proprietario può disdire in anticipo il contratto di affitto
Per rientrare in possesso del proprio immobile il locatore può dare disdetta alla prima scadenza utile nei casi seguenti:
- Quando si trova nella necessità di abitare l’immobile o se ha intenzione di adibirlo ad attività professionale o commerciale, modificandone la destinazione d’uso.
- Può altresì esercitare lo stesso diritto qualora voglia far occupare l’immobile ad altri membri della sua famiglia.
- Anche il mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’inquilino garantisce il diritto in esame al proprietario.
- Sussiste poi il caso in cui il conduttore disponga di un altro immobile, sito nello stesso comune, da poter occupare immediatamente e a qualsiasi titolo (possesso, usufrutto, comodato)
- Se infine l’edificio è gravemente danneggiato e sussistono rischi per la sua stabilità il proprietario nel rivolgersi alle imprese che si occuperanno dei lavori può contestualmente dare disdetta del contratto se c’è la necessità di sgomberare l’immobile
- Sussiste anche il caso nel quale il proprietario voglia vendere casa perché ha ricevuto una vantaggiosa valutazione immobiliare, e se non è proprietario di altri immobili: in tale caso, come abbiamo già visto in un precedente articolo, all’inquilino spetta il diritto di prelazione.
Come si effettua la disdetta?
Completiamo la nostra analisi sul tema anche affrontando le modalità con le quali secondo la legge si deve comunicare all’inquilino la disdetta del contratto di affitto. Il diniego al rinnovo va infatti comunicato, secondo i tempi prima indicati, tassativamente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC, e la comunicazione deve contenere esplicito riferimento (pena la sua nullità) alla motivazione in modo da consentire la verifica al conduttore. Va espressamente indicata anche la precisa data entro la quale l’inquilino deve lasciare libero l’immobile, ed il proprietario ha 1 anno di tempo per mettere in atto la motivazione che l’ha spinto alla disdetta. In caso contrario l’inquilino ha facoltà di adire le vie legali e chiedere il ripristino del contratto oppure un risarcimento dei danni subiti.
