L’acquisto di un immobile può essere facilitato, secondo la legge, da un diritto riservato ad alcuni soggetti che viene chiamato diritto di prelazione. Esso permette di avere un canale preferenziale rispetto ad altri soggetti interessati all’acquisto dell’immobile in questione, con ovvi vantaggi nella conclusione della trattativa e del contratto a parità di condizioni.
Per comprendere meglio come esercitare il diritto di prelazione su un immobile vediamo in primo luogo di cosa si tratta nello specifico, e poi quali sono i soggetti e le figure che ne hanno diritto.
Cos’è il diritto di prelazione su un immobile?
Si definisce diritto di prelazione su un immobile la facoltà che un potenziale acquirente, o anche un affittuario, ha di esercitare una precedenza rispetto a soggetti che abbiano manifestato identico interesse. Molto importante è sapere quando si può esercitare tale precedenza e usufruire di questo diritto, ed a tale proposito l’accurata consulenza immobiliare delle agenzie Leonardo a Napoli potrà guidare chiunque abbia delle perplessità: qui ci limitiamo a chiarire che la prelazione può essere di tipo legale se imposta in determinati casi dalle leggi vigenti, oppure volontaria quando le parti raggiungono una convenzione. Ci sono poi due casi ben specifici riguardanti l’affitto e la compravendita con prelazione.
Prelazione su un immobile in caso di affitto
Nel caso di un affitto o locazione, il proprietario può decidere di vendere il proprio immobile e secondo la legge ha l’obbligo alla prima scadenza utile del contratto di informare il locatario circa le sue intenzioni, proponendogli l’acquisto allo stesso prezzo di quello che proporrebbe ad altri soggetti. Al fine di usufruire di tale diritto di prelazione il locatario non deve possedere altri immobili, e dopo aver ricevuto tramite raccomandata l’offerta di vendita ha un tempo massimo di 30 o 60 giorni per accettare la proposta.
Prelazione su un immobile in compravendita
Chi è titolare del diritto di prelazione sull’acquisto di un immobile può esercitarlo solo dopo aver ricevuto comunicazione dal proprietario, e quest’ultimo non può vendere il bene in questione ad altri soggetti prima che siano scaduti i termini della proposta contrattuale. Il diritto di prelazione può essere esercitato secondo tre distinte modalità:
- Formulando una proposta contrattuale revocabile
- Formulando una proposta contrattuale irrevocabile
- Esibendo un atto non formale di adempimento all’obbligo di comunicazione.
Quando non si può procedere al diritto di prelazione
La legge, per quanto riguarda gli immobili residenziali, stabilisce alcuni casi ben circostanziati nei quali il diritto di prelazione è inapplicabile.
In primo luogo non è possibile usufruirne se il proprietario vuole vendere l’immobile dopo che il contratto di affitto è già stato rinnovato almeno una volta alla sua naturale scadenza; inoltre, se il proprietario intende vendere l’immobile ad una società o ad un parente prossimo entro il secondo grado, non è possibile esercitare tale diritto. Infine, se il proprietario condivide la proprietà con altri, come nel caso di una comunione ereditaria, il diritto di prelazione appartiene ai coeredi e non al locatario, e va anche tenuto conto che se il locatore vuole affittare l’immobile ad altro inquilino non si può mettere in atto la procedura di prelazione.
