Nei giorni scorsi, a seguito del perdurante aumento del tasso di inflazione nazionale (ma anche a livello europeo) che ha influenzato anche i tassi di interesse con dei sensibili rincari sui costi dei mutui abbiamo dedicato degli specifici approfondimenti al tema.
Ci siamo ad esempio occupati di quegli strumenti che permettono di portare il mutuo in detrazione nella dichiarazione dei redditi, procedura che non tutti conoscono ma che i consulenti delle agenzie immobiliari a Napoli Leonardo padroneggiano molto bene suggerendola sempre ai clienti che sono nelle condizioni di richiederla; abbiamo altresì affrontato una tematica per alcuni altrettanto ostica, definendo la differenza tra TAN e TAEG e tutte le variabili per risparmiare sul mutuo ad essi correlate. L’argomento di oggi è però una ulteriore freccia all’arco di chi voglia risparmiare sul mutuo soprattutto nel caso questo sia già in essere e non sia particolarmente vantaggioso oppure se ha subito delle modifiche perché stipulato con la cosiddetta modalità del “tasso variabile”.
I diversi strumenti per cambiare il mutuo
Esistono sostanzialmente tre strumenti a disposizione del consumatore che abbia in essere un vecchio mutuo e voglia fare di tutto per modificarlo rendendo la rata mensile più sostenibile: si tratta di surroga del mutuo, rinegoziazione del mutuo, sostituzione del mutuo.
La surroga del mutuo
Lo strumento della surroga del mutuo consiste nella portabilità di quest’ultimo, ossia nella possibilità di trasferirlo (un po’ come quando si cambia il gestore della telefonia mobile mantenendo lo stesso numero) dall’attuale banca ad una che sia in grado di offrire delle condizioni di mercato più vantaggiose.
I benefici di tale procedura, resa possibile a partire dal 2007 con il D.L del 31 gennaio noto anche come Decreto Bersani-bis stanno nella rapidità delle operazioni, tutte a costo zero: per legge l’operazione deve concludersi entro 30 giorni.
La vecchia banca non può opporsi né applicare penali, mentre è la nuova banca dopo aver accettato di subentrare a farsi carico di tutte le pratiche burocratiche e anche di tutti gli oneri economici quali la perizia, le spese notarili e i costi di istruttoria. Il tutto ovviamente conviene solo quando la banca subentrante riesce a garantire una rata mensile più bassa ed anche se l’ente di credito accetta di allungare la durata del mutuo stesso diluendo ancor di più la rata. Ci sono solo dei piccoli ostacoli dettati dalle analisi che la nuova banca compie prima di accettare la pratica, un iter che valuta la solvibilità del nuovo cliente, la sua età e anche il reale valore commerciale dell’immobile, per cui non è sempre scontato il buon fine della procedura.
La rinegoziazione del mutuo
Diverso è il caso della rinegoziazione del mutuo, procedura con la quale non si trasferisce il proprio debito ad un altro istituto di credito ma si chiede alla propria banca di sedersi a tavolino per rivedere alcuni degli elementi contrattuali come durata, conversione da tasso fisso a variabile o viceversa, ed altri tipi di revisione volti ad alleggerire la rata mensile. Il manico del coltello è però in questo caso in pugno alla banca, che ha facoltà di rifiutare in toto le richieste (tra l’altro in caso di buon esito non ci sono spese notarili o altre penali e/o costi amministrativi, perché l’accordo privato resta lo stesso) tuttavia il consumatore ha dalla sua la possibilità di “minacciare” bonariamente, in caso di rifiuto, di usufruire della surroga di cui al paragrafo precedente.
La sostituzione del mutuo
L’ultima delle strade percorribili per risparmiare sul mutuo, un po’ più accidentata e che porta con sé dei costi accessori, è la sostituzione del mutuo, che in sostanza rappresenta la chiusura del vecchio mutuo (con relative spese) e l’apertura di uno nuovo, a differenti condizioni e con un contratto stipulato ex novo che comporta tutte le tradizionali spese che accompagnano l’accensione di un mutuo. Proprio perché non esiste continuità tra i due contratti è possibile procedere anche con una nuova banca, che se accetta di subentrare rimborserà della cifra residua il vecchio istituto per poi avviare il suo nuovo piano di rimborso con il cliente acquisito. Tale tecnica viene sfruttata solo nei casi si voglia aumentare l’importo originario del mutuo a causa di sopravvenute esigenze economiche familiari.
La convenienza
Ciascun privato o nucleo familiare ha il dovere, specie in un periodo così delicato come quello attuale e contraddistinto da un crescente costo della vita, di valutare tutte le opzioni che consentono di rottamare o modificare in senso favorevole contratti in essere al fine di ottenere finanziamenti a condizioni migliori. Sono, ciascuna nei suoi limiti, tutte strade percorribili e che in alcuni casi garantiscono una convenienza di tutto rispetto: basta sapersi muovere e considerare sempre tutti gli elementi a disposizione senza prendere decisioni avventate o affrettate. A mutuo già stipulato quindi si può concretamente fare qualcosa per abbassare la rata mensile.
