Trovare un’abitazione in affitto a Napoli è diventato un compito sempre più arduo, mentre acquistare un appartamento può risultare proibitivo a causa dei tassi di interesse sui mutui. La situazione del mercato immobiliare a Napoli è complessa per chi è alla ricerca di una casa, sia in affitto che in vendita, ma rappresenta un’opportunità favorevole per chi desidera vendere. Secondo i dati diffusi dall’OMI nella seconda metà del 2023 il valore degli immobili a Napoli è aumentato dell’1,3% rispetto ai primi sei mesi dell’anno. Com’era prevedibile, i prezzi sono cresciuti maggiormente nel centro storico.
Questo trend sta in realtà influenzando anche altre zone della città, in quanto la difficoltà nel trovare un’abitazione nel centro ha spinto le richieste verso aree limitrofe, che di conseguenza stanno beneficiando di una rivalutazione. Inoltre il centro storico è fortemente condizionato dal mercato degli affitti brevi, che risultano più convenienti rispetto ai contratti di medio-lungo termine.
A Napoli il numero delle transazioni immobiliari ha subito una lieve contrazione, passando dalle 8.300 del 2022 a poco meno di 8.000 nel 2023, un calo comunque meno marcato rispetto ad altre città italiane. Dal 2013 ad oggi, il costo delle abitazioni napoletane è diminuito del 10%, mentre gli affitti hanno subito un incremento significativo del 20-25% negli ultimi dieci anni. Nella nostra città l’acquisto di una casa è ancora prevalentemente legato all’uso abitativo, tuttavia sta crescendo il numero di investitori che si orientano verso la creazione di strutture ricettive, con una quota che è passata dal 35,8% nel 2022 al 41,2% nel 2023.
Quartieri in crescita e in calo
Il Centro Direzionale ha registrato nell’arco dell’intero 2023 l’aumento più significativo dei prezzi rispetto al 2022, con un incremento del 9,3%. Anche i quartieri di Gianturco, Stadera e Poggioreale hanno visto una crescita dei valori, soprattutto grazie agli acquisti da parte di residenti che desiderano migliorare la propria situazione abitativa. Nella macroarea di Vomero-Arenella i prezzi delle abitazioni sono aumentati dell’1,7%, con una particolare crescita intorno a Piazza Vanvitelli. Posillipo, Chiaia e San Ferdinando hanno visto un incremento dell’1,3%, con Bagnoli in ascesa e un calo dei prezzi nelle zone di Chiaia e San Ferdinando.
In aree come il Pallonetto di S. Lucia nei Quartieri Spagnoli, dove prevalgono le abitazioni popolari, i prezzi scendono invece al di sotto dei 1.000 euro al metro quadro. È possibile che l’imminente conclusione dei lavori per l’apertura della nuova stazione della linea 6 della metropolitana in Piazza Santa Maria degli Angeli possa garantire una rivalutazione anche in questa area.
Prezzi delle abitazioni nei diversi quartieri
A Napoli i prezzi delle abitazioni variano notevolmente, come ben sanno i nostri clienti, da quartiere a quartiere. La città presenta una commistione di zone di pregio e aree popolari spesso molto vicine tra loro. Si passa, infatti, dagli 800 euro al metro quadro per un immobile economico e usato nel Rione Sanità, ai 7.000 euro al mq per una proprietà in via Petrarca o via Orazio. Nel centro di Napoli la differenza di prezzo dipende molto dalle condizioni degli edifici. L’area più prestigiosa è senza dubbio quella che gravita attorno a Via Monteoliveto, con costi che variano tra i 2.200 e i 4.200 euro al metro quadro, a seconda della qualità dell’edificio. Anche i Quartieri Spagnoli sono molto quotati, con prezzi compresi tra i 2.200 e i 3.700 euro al metro quadro. Le zone più economiche restano quella dell’Arenaccia e il Corso Meridionale, dove è possibile trovare abitazioni a circa 1.500 euro al metro quadro.
Posillipo, Chiaia e Mergellina restano come prevedibile le zone più esclusive di Napoli. Oltre a via Petrarca e via Orazio, anche Mergellina (con prezzi tra i 3.000 e i 5.900 euro al metro quadro) e Posillipo-Marechiaro-Gaiola (1.800-5.900 euro al metro quadro) mantengono quotazioni elevate. Nel Vomero-Arenella, le strade più prestigiose sono via Scarlatti (5.500 euro al metro quadro) e via Cilea (5.250 euro al metro quadro). In quest’area, grazie alla più recente costruzione degli edifici, la differenza di prezzo è meno marcata.
Affitti e prezzi nelle altre zone di Napoli
Napoli Est è sicuramente l’area della città con i prezzi mediamente più bassi. Per edifici nuovi o ristrutturati, i prezzi variano dai 1.500 euro al metro quadro a Gianturco ai 2.300 euro a Poggioreale. Per gli edifici in condizioni meno buone, i prezzi scendono ai 750 euro al metro quadro a San Giovanni e ai 1.100 euro sempre a Poggioreale. Una possibile scommessa su una zona in forte crescita negli anni a venire, nemmeno troppo in là nel tempo, potrebbe riguardare proprio Napoli Est. La presenza del Polo Universitario e di Apple potrebbe condurre a una sensibile rivalutazione di quest’area nel medio termine, rendendola una scelta molto invitante e da cogliere al volo interessante per chi vuole investire ed ha i mezzi per farlo.
