Abbiamo ultimamente approfondito il tema decisamente cruciale per l’intero settore immobiliare riguardante la recente riforma della legge condominiale, i cui effetti sono da alcune settimane definitivamente in vigore. Potremmo procedere per tantissimi articoli monografici, argomento dopo argomento, nella disamina di questo aspetto della vita sociale con il quale chiunque deve prima o poi fare i conti se abita in un appartamento di uno stabile con altri condòmini o se è il proprietario di un immobile concesso in locazione all’interno dello stabile stesso, ed il focus di oggi di dirige sul tema dell’ascensore che spesso è causa di diatribe, discussioni e polemiche essendo una parte comune essenziale sotto molteplici aspetti.
Più nello specifico vedremo in che maniera avviene la corretta ripartizione di tutti i relativi costi e delle spese: se infatti per le spese condominiali di manutenzione è in vigore il principio secondo il quale si paga anche in base al potenziale uso delle parti comuni, tale quesito si solleva in merito a scale ed ascensore per chi abita al piano terra ed in via teorica quindi non sembrerebbe essere coinvolto nemmeno da un uso presunto. Proviamo a fare un po’ di chiarezza perché le cose non stanno esattamente così.
L’inquilino del piano terra deve pagare le spese per l’ascensore?
Più volte è stata addirittura oggetto di dispute legali la questione relativa all’uso dell’ascensore da parte di chi vive al piano terra, e nonostante ci sia una legge molto chiara in merito segnatamente delineata nell’articolo 1124 del Codice Civile, c’è sempre chi va alla ricerca di deroghe o di scappatoie per risparmiare su una spesa che a rigore di logica non dovrebbe spettargli e prova a sfruttare l’opportunità.
L’articolo menzionato, e che qui riportiamo per completezza, recita: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”
In buona sostanza, come ha anche stabilito la Suprema Corte di Cassazione, poiché l’ascensore è indispensabile per accedere alle parti comuni quali i terrazzi di copertura, i tetti o i locali terranei, e tutti i condòmini ne fruiscono anche indirettamente per lo meno in merito alla corretta conservazione dello stabile, anche chi si trova al piano terra deve concorrere alle spese seppur in rapporto proporzionale come stabilito dalla legge; è egli stesso fruitore più che potenziale e deve pagare anche se sceglie di non utilizzare materialmente l’ascensore di persona. Identico principio viene applicato dalla legge alla pulizia e manutenzione delle scale.
Ma chi vive al piano terra ha delle scappatoie legali?
In teoria esiste però un modo per sottrarsi a tale spesa, rappresentato dalla richiesta esplicita ed espressa di tale esonero da manifestare in sede di assemblea condominiale; quest’ultima ha facoltà, se con voto unanime, di esonerare dalla spesa chi abbia manifestato tale richiesta, ma il tutto deve essere deliberato chiaramente dall’assemblea e possibilmente inserito nel regolamento condominiale al fine di prevenire futuri ulteriori scontri.
Quali sono le spese per l’ascensore e come si calcolano?
Evidenziamo in conclusione quali spese afferiscono all’ascensore e qual è la loro corretta ripartizione tra tutti gli occupanti dello stabile che ne viene servito.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Si intendono spese non derogabili e connesse con la regolare manutenzione ordinaria dell’ascensore affinché questo mantenga inalterati decoro e funzionalità tutte quelle connesse a:
- Interventi sulla meccanica, sull’idraulica e sulle parti elettriche dell’impianto
- Interventi di lubrificazione delle parti e loro pulizia
- Verifiche periodiche di diverso genere su sistemi di sicurezza quali il limitatore di velocità, l’efficienza del paracadute, il controllo sullo stato di catene e funi
Si aggiungono a queste le eventuali spese relative alla manutenzione straordinaria e che includono anche, laddove si renda necessaria ed improcrastinabile, la sostituzione dell’intero ascensore.
Come si ripartiscono le spese?
Tutte le spese elencate sono precisamente e dettagliatamente ripartite in base a criteri di legge: le modalità possono essere così riassunte in maniera chiara e sintetica.
- Metà della quota complessiva relativa ai lavori si ripartisce sulla base dei millesimi posseduti da ciascun condomino/proprietario
- L’altra metà invece di distribuisce in maniera proporzionale sulla misura dell’altezza di ciascun piano, a partire dal suolo, e ciò vuol dire che chi vive al piano terra in questa seconda ripartizione concorre in misura pari a zero e deve contribuire solo alla parte a lui spettante inclusa nella prima metà ed in base ai propri millesimi.
