I poteri e i compiti dell’assemblea condominiale, che come abbiamo visto sono di recente stati modificati dall’apposita riforma della legge condominiale, sono realmente eterogenei nella loro composizione dovendo abbracciare tutti gli aspetti della vita in spazi comuni e condivisi. Proviamo in ciascuno dei nostri articoli a fare chiarezza sui punti salienti, anche perché è risaputo che in una valutazione immobiliare a Napoli (la città che ci riguarda più da vicino) così come altrove lo stato del condominio e tutti i fattori che riguardano le condizioni dello stabile così come la qualità della sua gestione sono dei parametri che influiscono sul valore di mercato.
Assemblea condominiale e lavori
Iniziamo subito chiarendo che l’amministratore di condominio designato ha l’obbligo di convocare con una certa regolarità una assemblea di condominio, in quanto è l’unico consesso nel quale possono legalmente essere approvati i provvedimenti e le decisioni sia burocratiche che di natura strutturale inerenti al condominio. Nulla può essere effettuato senza l’approvazione dei diversi condomini, chiaramente con dei requisiti di maggioranza che variano caso per caso a seconda delle tematiche in esame, come vedremo successivamente, e tra i compiti dell’assemblea condominiale rientra anche la vigilanza sullo stato dello stabile.
I compiti e le decisioni sui lavori
Esistono chiaramente possibili situazioni impreviste e di emergenza alle quali far fronte, ma in condizioni ordinarie i principali compiti dell’assemblea di condominio sono:
- La nomina dell’amministratore di condominio o il rinnovo della carica di quello che ricopre il ruolo
- L’approvazione del bilancio annuale nel quale vengono ripartite le spese ordinarie da suddividere nei periodici pagamenti
- La discussione relativa alle questioni ordinarie così come quelle straordinarie per la risoluzione di eventuali controversie o per affrontare problemi legati a interventi di ristrutturazione inderogabili.
Modalità di decisione
Tutte le decisioni vengono prese tramite votazione, con la necessità della presenza di un terzo dei millesimi totali e maggioranza dei votanti per le questioni di minore entità. Situazioni più gravi, complesse ed articolate richiedono invece una maggioranza assoluta dei votanti, ossia il 50% + uno dei millesimi nei quali è ripartito lo stabile.
Obbligo di compiere dei lavori: è possibile?
Una eventualità messa in preventivo è quella dell’imposizione di svolgere determinati lavori nei confronti di un singolo condomino. Anche se una richiesta di questo genere viene avanzata al fine di prevenire eventuali danni, la Corte di Cassazione ha stabilito in maniera molto chiara che in nessuna circostanza una delibera condominiale può imporre a un singolo condomino dei lavori, in quanto tale comportamento andrebbe ad intaccare la discrezionalità intoccabile relativa alla proprietà privata.
E se ci sono danni?
Resta beninteso che, sebbene l’assemblea condominiale non abbia poteri di influenzare la gestione della proprietà privata e debba attenersi solo alla gestione, manutenzione e decoro delle parti in comune di uno stabile, nel caso la negligenza di un singolo condomino nella conduzione o nella trascuratezza del proprio bene causi delle lezioni a terzi (sia materiali che personali) è proprio quest’ultimo a doverne rispondere in prima persona sia in sede civile che penale.
Ciò va a bilanciare la mancata possibilità da parte del condominio nella sua interezza di imporre lavori, ristrutturazioni o riparazioni ad un singolo componente; in nessun caso la responsabilità di eventuali danni può ricadere sull’intero condominio.
